一级建筑师设计前期场地与建筑设计:用地控制

　　用地控制

　　㈠征地界线与用地红线

　　征地界线就是土地使用者所征用土地的边界线，由城市规划部门和国土资源管理部门划定。征地界限内的土地并不完全归土地使用者所有，而是包含着一部分城市公共设施用地，例如代征城市道路用地、公共绿地等。

　　用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线，它在征地范围内实际可供土地使用者用于建设的区域的边界线。

　　㈡道路红线

　　道路红线是规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线，也是场地与城市道路用地的空间界限。道路红线由城市规划管理部门划定，并在用地条件图中明确标注。一般情况下，道路红线之间的用地均为城市道路用地，不得随意占用。建筑物一般不得超出道路红线建造。

　　⑴道路红线与用地边界线等关系有4种：

　　道路绿化人行道车行道

　　①道路红线与用地边界线重合，表明场地与城市道路相连。这是场地与城市道路之间最常见的一般关系，如图4―12所示场地3。

　　②道路红线与用地边界相交，表明城市道路穿过场地。场地中被城市道路占用的土地属城市道路用地，不能用于场地内建设项目的建设使用;场地的建设使用范围以道路红线为界限，如图4-12所示场地1、2。

　　③道路红线与用地边界线分离，表明场地与城市道路不相连。这时，场地必须设置通路与城市道路相连，通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求还应满足≥4m×4m的消防要求，如图4―12所示场地4。

　　⑵不允许突出道路红线和用地红线的建筑突出物：

　　①地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等;

　　②地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等;

　　③除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。

　　⑶经当地城市规划行政主管部门批准，允许突出道路红线的突出物应符合下列规定：

　　①在有人行道的路面上空：

　　a.2.50m以上允许突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩，空调机位，突出的深度应≤0.5m.

　　b.2.50m以上允许突出活动遮阳，突出宽度应≤人行道宽-1m，并应≤3m

　　c.3.0m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度应≤2m;

　　d.5m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度宜≤3m。

　　②在无人行道的路面上空4m以上允许突出的建筑构件：窗罩、空调机位，突出深度应≤0.50m。.

　　③建筑突出物与建筑本身应有牢固地结合。

　　④建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从其他设施排出的废水。

　　⑷当地城市规划行政主管部门在用地红线范围内另行划定建筑控制线时，建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求。

　　⑸属于公益上有需要而不影响交通及消防安全的建筑物、构筑物，包括公共电话亭、公共交通候车亭、治安岗等公共设施及临时性建筑物和构筑物，经当地城市规划主管部门的批准，可突入道路红线建造。

　　⑹骑楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑的建造不应影响交通及消防的安全;在有顶盖的公共空间下不应设置直接排气的空调机、排气扇等设施或排出有害气体的通风系统。

　　㈢建筑控制线

　　建筑控制线也称建筑红线，是城市道路两侧控制沿街建筑物、构筑物(如外墙、台阶、橱窗等)靠临街面的界线，沿街建筑不得越过建筑红线。城市道路系统规划确定的道路红线是道路用地和两侧建筑用地的分界。一般情况下，道路红线就是建筑红线。城市在主要干道道路红线的外侧，另行划定建筑红线，使道路上部空间向两侧伸展，显得道路更加开阔。

　　《民用建筑设计通则》(GB50352--2005)对相邻基地边界线的建筑与空地的关系有如下规定：

　　⑴建筑物与相邻基地之间应按建筑防火等要求留出空地和道路。当建筑前后各自留有空地或道路，并符合防火规范有关规定时，则相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造。

　　⑵本基地内建筑物和构筑物均不得影响本基地或其他用地内建筑物的日照标准和采光标准。

　　⑶除城市规划确定的永久性空地外，紧贴基地用地红线建造的建筑物不得向相邻基地方向设洞口、门、外平开窗、阳台、挑檐、空调室外机、废气排出口及排泄雨水。

　　㈣城市绿线

　　城市绿线在城市规划建设中确定的各种城市绿地的边界线。城市规划管理部门一般会对建设用地提出明确的退让绿线要求。

　　城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。

　　有关部门不得违反规定，批准在城市绿线范围内进行建设。

　　因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。

　　在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

　　㈤城市紫线

　　城市紫线国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

　　在《城市紫线管理办法》(中华人民共和国建设部第119号令)中，对城市紫线有以下规定：

　　⑴在城市紫线范围内禁止进行违反保护规划的大面积拆除、开发以及其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。

　　⑵在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府城乡规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织老师论证并进行公示后核发选址意见书。

　　⑶在城市紫线范围内进行新建或者改建各类建筑物、构筑物和其他设施，对规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施进行修缮和维修以及改变建筑物、构筑物的使用性质，应当依照相关法律、法规的规定，办理相关手续后方可进行。

　　⑷城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度。

　　⑸在城市紫线范围内进行建设活动，涉及文物保护单位的，应当符合国家有关文物保护的法律、法规的规定。

　　㈥城市黄线.

　　城市黄线对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线(例如公共交通设施、供水设施、环境卫生设施、供燃气设施、供热设施、供电设施、通信设施、消防设施、防洪设施、抗震防灾设施以及其他对城市发展全局有影响的城市基础设施等)。

　　在《城市黄线管理办法》(中华人民共和国建设部第144号令)中规定，城市黄线应当在制定城市总体规划、详细规划时划定。城市黄线的划定应当遵循的原则是：与同阶段城市规划内容及深度保持一致;控制范围界定清晰;符合国家有关技术标准、规范。

　　在城市黄线范围内禁止进行下列活动：

　　⑴违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设;

　　⑵违反国家有关技术标准和规范进行建设;

　　⑶未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施;’

　　⑷其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

　　㈦城市蓝线

　　城市蓝线是城市规划管理部门确定的需要长期保留的城市河道规划线，沿河道新建的建筑物均应按规定退让城市蓝线，以便保证河道运输、防洪抢险及水利规划的正常实施。根据有关法律法规规定，水利工程管理范围内的土地是水利工程的组成部分，土地所有权国有，由水利工程单位使用，河道蓝线内侧和河道管理范围外侧之间的土地、构筑物及其使用权不变，树木的所权性质不变。蓝线管理范围内的用土应严格控制，总的原则是不得减少水域、陆域，不得对现有构筑物擅自进行改建、扩建，不得擅自改变土地用途。

　　㈧基地高程

　　在《民用建筑设计通则》(GB50352--2005)中，对基地的地面高程有如下规定：

　　⑴基地地面高程应按城市规划确定的控制标高设计;

　　⑵基地地面高程应与相邻基地标高协调，不妨碍相邻各方的排水;

　　⑶基地地面最低处高程宜高于相邻城市道路最低高程，否则应有排除地面水的措施。

　　㈨基地安全

　　基地如有滑坡、洪水淹没或海潮侵袭的可能时，应有安全防护措施。

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