2018年造价工程师《造价管理》教材考点预习第五章

　　【摘要】2018年造价工程师备考已经开始，造价师考试并不难，只要付出相应的努力，大家都可以通过的。小编整理：2018年造价工程师《造价管理》教材考点预习第五章，希望对大家备考有用。

　　第一节 工程项目资金来源

　　一. 项目资本金制度

　　项目资本金是指项目总投资中由投资者认缴的出资额。投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。公益性投资项目不实行资本金制度。

　　(一)项目资本金的来源：项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，以工业产权和非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%。

　　(二)项目资本金的比例

　　作为计算资本金基数的总投资是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。

　　对某些投资回报率稳定、收入可靠的基础设施、基础产业投资项目，以及经济效益好的竞争性投资项目，经国务院批准可以试行通过发行可转换债券或组建股份公司发行股票方式筹措资本金。

　　(一) 项目资本金的管理

　　投资项目的资本金一次认缴，并根据批准的建设进度按比例逐年到位。投资项目在可行性研究报告中要就资本金筹措情况作出详细说明，包括出资方、出资方式、资本金来源及数额、资本金认缴进度等有关内容。

　　二.项目资金筹措的渠道与方式

　　筹措基本原则：1)规模适宜原则2)时机适宜原则3)经济效益原则4)结构合理原则(1.合理安排权益资本与债务资金的比例;2.合理安排长期资金和短期资金的比例)

　　(一) 渠道与方式

　　1. 既有法人项目资本金筹措

　　(1) 内部资金来源：1)企业的现金;2)未来生产经营中获得的可用于项目资金;3)企业资产变现;4)企业产权转让。

　　注：可用于再投资及偿还债务的企业经营净现金=净利润+折旧+无形及其他资产摊销-流动资金占用的增加-利润分红-利润中需要作盈余公积金和公益金的部分

　　(2) 外部资金来源：1)企业增资扩股;2)优先股;3)国家预算内投资。

　　注：优先股是指与普通股股东相比具有一定的优先权，主要指优先分得股利和剩余资产。优先股股息固定，与债券特征相似，但优先股没有还本期限，这与普通股相同。相对于其他借款融资，优先股通常处于较后的受偿顺序，对于项目公司的其他债权人来说，可以视为项目的资本金。而对于普通股股东来说，优先股通常要优先受偿，是一种负债。因此，优先股是一种介于股本资金与负债之间的融资方式。优先股股东不参与公司的经营管理，没有公司的控制权，不会分散普通股东的控股权。但优先股融资成本较高，且股利不能像债券利息一样在税前扣除。

　　2. 新设法人项目资本金筹措：(1)在资本市场募集股本资金1)私募2)公开募集;(2)合资合作

　　(二) 债务资金筹措的渠道与方式

　　优点是速度快、成本较低，缺点是融资风险较大，有还本付息的压力。

　　1. 债务资金筹措方案的研究

　　(1) 债务资金筹措应考虑的主要因素：1)债务期限2)债务偿还3)债务序列4)债权保证5)违约风险6)利率结构7)货币结构与国家风险

　　注：债务资金利率主要有浮动利率、固定利率以及浮动/固定利率等利率机制。采用何种利率结构需考虑：1)项目现金流量的特征2)金融市场上利率的走向3)借款人对控制融资风险的要求。

　　(2) 应明确的债务资金基本要素：1)时间和数量2)融资成本3)建设期利息的支付4)附加条件5)债权保证6)利用外债的责任

　　注：付息条件：1)投产之前不必付息，但未清偿的利息要与本金一样计息2)建设期内利息照付3)不但利息照付，而且贷款时就以利息扣除的方式带出资金。

　　2. 信贷方式融资

　　信贷方式融资是项目负债融资的重要组成部分，是公司融资和项目融资中最基本和最简单，也是比重最大的债务融资形式。

　　中国的政策性银行有中国进出口银行和中国农业发展银行。

　　出口信贷利率通常低于国际上商业银行的贷款利率。出口信贷通常需要支付一定的附加费用如管理费、承诺费和信贷保险费。

　　3. 债券方式融资

　　(1) 优点：筹资成本较低：发行债券筹资的成本比股票筹资的成本低，因为债券发行费用较低，其利息允许在所得税之前支付。保障股东控制权：债券持有人无权干涉管理事务。发挥财务杠杆作用：债券持有人只收取固定的利息，更多的收益可用于分配给股东或留企业以扩大经营。便于调整资本结构：发行可转换债券或规定可提前赎回债券，有利于企业调整资本结构确定负债与资本的合理比率。

　　(2) 缺点：1)可能产生财务杠杆负效应;2)可能使企业总资金成本增大;3)经营灵活性降低。

　　4. 租赁方式融资：1)经营租赁2)融资租赁

　　融资租赁的优点：1)融资租赁是一种融资与融物相结合的融资方式，能够迅速获得所需资产的长期使用权;2)融资租赁可以避免长期借款筹资所附加的各种限制性条款，具有较强的灵活性;3)融资租赁的融资与进口设备都由有经验和对市场熟悉的租赁公司承担，可以减少设备进口费，从而降低设备取得成本。

　　融资租赁的租金：1)租赁资产的成本，资产的购买价、运杂费和保险费;2)租赁资产的利息，承租人所实际承担的购买租赁设备的贷款利息;3)租赁手续费。

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　　三.资金成本与资本结构

　　(一)资金成本

　　1.资金成本及其构成

　　(1)资金募集成本：包括发行股票或债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费。

　　(2)资金使用成本：股息和红利，向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的利息费用。具有经常性、定期性的特征，是资金成本的主要内容。

　　资金募集成本是在筹措资金时一次支付的，在使用资金过程中不再发生，因此可作为筹措资金的一项扣除，而资金使用成本是在资金使用过程中多次、定期发生。

　　2.资金成本的性质

　　(1)资金成本是资金使用者向资金所有者或中介机构支付的占用费和筹资费。

　　(2)资金成本与资金的时间价值既有联系又有区别：1)资金的时间价值表现为资金所有者的利息收入，资金成本是资金使用者的筹资费用和利息费用;2)资金的时间价值是时间的函数，资金成本是资金占用额的函数。

　　(3)资金成本具有一般产品成本的基本属性，资金成本只有一部分具有产品成本的性质计入产品成本，而另一部分则作为利润的分配不能列入产品成本。

　　3.资金成本的作用

　　(1)个别资金成本主要用于比较各种筹资方式资金成本的高低，是确定筹资方式的重要依据。

　　(2)综合资金成本是项目公司资本结构决策的依据。

　　(3)边际资金成本是追加筹资决策的重要依据。

　　4.资金成本的计算

　　(1)一般形式： 资金成本率K=使用费D/(筹资资金总额P-筹资费F)或 资金成本率K=使用费D/筹资资金总额P*(1-筹资费费率f)

　　(2)个别形式：

　　1)权益资金成本

　　①优先股成本 Kp=Dp/P0(1-f)或 Kp=P0*i/P0(1-f)=i/1-f;式中：Kp—优先股成本率，Dp—优先股每年股息，P0—优先股票面值，i—股息率，f—筹资费费率

　　②普通股成本：股利增长模型法，税前债务成本加风险溢价法和资本资产定价模型法

　　股利增长模型法： Ks=D1/Pc(1-f)+g=i1/(1-f)+g;式中：Ks—普通股成本率，Pc—普通股票面值，D1—普通股预计年股利额，i1—普通股预计年股利率，g—普通股股利年增长率，f—筹资费费率

　　③保留盈余成本： KR=Dc/Pc+g=i+g

　　2)债务资金成本

　　①长期贷款成本： Kg=It(1-T)/(G-F)=ig*(1-T)/(1-f);式中：Kg—借款成本率，It—贷款年利息，T—公司所得税税率，G—贷款总额，F—贷款费用，f—筹资费费率，ig—贷款年利率

　　②债券成本： Kb=It(1-T)/B(1-f)=ib*(1-T)/(1-f);式中：Kb—债券成本率，It—债券年利息，B—债券筹资额，T—公司所得税税率，f—筹资费费率，ib—债券年利率

　　③租赁成本： Kl=(E/Pl)*(1-T);式中：Kl—租赁成本率，E—年租金额，Pl—租赁资产价值，T—公司所得税税率

　　(3)加权平均资金成本 KW=Σωi*Ki

　　(二)资本结构

　　资本结构是指项目融资方案中各种资金来源的构成及其比例关系，又称资金结构。广义的资金结构是指项目公司全部资本的构成，不但包括长期资本，还包括短期资本，主要是短期债务资本。狭义的资本结构是指项目公司所拥有的各种长期资本的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债务资本的构成及其比例关系。

　　1. 项目资本金与债务资金比例：从权益投资人的角度考虑，项目融资的资金结构应追求以较低的资本金投资争取较多的债务资金，同时要争取尽可能低得对股东的追索。既能满足权益投资者获得期望投资回报的要求，又能较好地防范财务风险的比例是较理想的资本金与债务资金比例。

　　2. 项目资本金结构：项目资本金内部结构比例是指项目投资各方的出资比例。

　　3. 项目债务资金结构：项目债务资金的筹集是解决项目融资的资金结构问题的核心。在其确定项目债务资本结构比例时，需要在融资成本和融资风险之间取得平衡，既要降低融资成本又要控制融资风险。

　　选择债务融资的结构应该考虑一下方面：债务期限配比;债务偿还顺序：在时间上，由于较高的利率意味着较重的利息负担，所以应当先偿还利率较高的债务，后偿还利率较低的债务。对于有外债的项目，由于有汇率风险，通常应先偿还硬货币的债务，后偿还软货币的债务;境内外借款占比;利率结构;货币结构：外币贷款的借款币种和还款币种可以不同，通常应考虑还款币种，选择币值软弱的币种作为还款币种。

　　评价项目融资中应该采用何种利率结构，需要考虑一下因素：

　　1) 项目现金流量的特征起着决定性作用，对于一些工程项目而言，项目的现金流量相对稳定，可预测性很强，采用固定利率机制。

　　2) 对进行市场中利率的走向分析在决定债务至今利率结构时也起到很重要的作用。

　　3) 任何一种利率结构都有可能为借款人带来一定的利益，但也会相应增加一定的成本，最终取决于借款人如何在控制融资风险和减少融资之间的权衡。

　　4. 资本结构的比选方法：资本结构是否合理，一般是通过分析每股收益的变化来进行衡量的。凡是能够提高每股收益的资本结构就是合理的，反之则是不合理的。一般来说，每股收益一方面受资本结构的影响，同样也受销售水平的影响。因此，可运用融资的每股收益分析方法分析三者的关系。每股收益分析是利用每股收益的无差别点进行的。所谓每股收益的无差别点是指每股收益不受融资方式影响的销售水平。

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　　第二节 工程项目融资

　　一. 项目融资的特点和程序

　　(一) 项目融资的特点：项目导向、有限追索、风险分担、非公司负债型融资、信用结构多样化、融资成本高、可利用税务优势。

　　(二) 项目融资程序

　　1. 投资决策分析阶段：工业部门分析、项目可行性研究、投资决策，初步确定项目投资结构。

　　2. 融资决策分析阶段：选择项目的融资方式(决定是否采用项目融资)，任命项目融资顾问(明确融资任务和目标要求)。

　　3. 融资结构设计阶段：评价项目风险因素，评价项目的融资结构和奖金结构(修正项目融资结构)。

　　4. 融资谈判阶段：选择银行、发出项目融资建议书，组织贷款银团，起草融资法律文件，融资谈判。

　　5. 融资执行阶段：签署银行融资文件，执行项目投资计划，贷款银团经理人监督并参与项目决策，项目风险管理与控制。

　　注：项目融资的信用结构的基础是由项目本身的经济强度以及与之有关的各个利益主体与项目的契约关系和信用保证构成的。

　　项目融资的主要方式

　　(一)BOT方式

　　BOT基本思路是，由项目所在国政府或其所属机构为项目的建设和经营提供一种特许权协议作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者安排融资，承担风险，开发建设项目并在特许权协议期间经营项目获取商业利润。特许期满后，根据协议将该项目转让给相应的政府机构。

　　通常所说的BOT主要包括以下三种基本形式：

　　(1)标准BOT(Build-Operate-Transfer)。即建设-经营-移交。

　　(2)BOOT(Build-Own-Operate-Transfer)。即建设-拥有-经营-移交。BOOT与BOT的区别在于：BOOT在特许期内既拥有经营权，又拥有所有权。此外，BOOT的特许期要比BOT的长一些。

　　(3)BOO(Build-Own-Operate)。即建设-拥有-经营。该方式特许项目公司根据政府的特许权建设并拥有某项基础设施，但最终不将该基础设施移交给项目所在国政府。

　　(二)PPP方式

　　PPP融资方式强调政府与民营机构间的长期合作关系，也正因为民营机构参与到项目的建设过程中，为保证自身利益，项目建设过程中会积极选取最佳方式提供公共服务，使得服务质量得到提升，PPP强调的是优势的互补、风险的分担和利益的共享。PPP与BOT在本质上区别不大，都是通过项目的期望收益进行融资。

　　当然，PPP与BOT在细节上也有一些差异。例如在PPP项目中，民营机构做不了的或不愿做的，需要由政府来做;其余全由民营机构来做，政府只起监管作用。而在BOT项目中，绝大多数工作由民营机构来做，政府则提供支持和担保。但无论PPP或BOT方式，都要合理分担项目风险，从而提高项目的投资、建设、运营和管理效率，这是PPP或BOT的最重要目标。

　　(三)TOT方式

　　即移交--经营--移交，是指通过出售现有投产项目在一定期限内的现金流量，从而获得资金来建设新项目的一种融资方式。具体说来，是东道国将已经投产运行的项目在一定期限内移交(T)给外资经营(O)，以项目在该期限内的现金流量为标的，一次性地从外商那里融得一笔资金，用于建设新的项目;外资经营期满后，再将原来项目移交(T)回东道国。项目发起人设立SPC或SPV。

　　与BOT方式相比，TOT有以下特点：

　　(1) 从项目融资的角度看，TOT是通过转让已建成项目的产权和经营权来融资，而BOT是政府给予投资者特许经营权的许诺后，由投资者融资新建项目。

　　(2) 从具体运作过程看，TOT只涉及转让经营权，不存在产权、股权等问题，在项目融资谈判过程中比较容易使双方意愿达成一致，并且不会威胁国内基础设施的控制权和国家安全。

　　(3) 从东道国政府的角度看，通过TOT吸引国外或民间投资者购买现有的资产，将从两个方面进一步缓解中央和地方政府财政支出的压力：1)通过经营权的转让得到一部分外资或民间资本;2)转让经营权后，可大量减少基础设施运营的财政补贴支出。

　　(4) 从投资者的角度看，TOT方式即可回避建设中的超支、停建或建成后不能正常运营、现金流量不足以偿还债务等风险，又能尽快取得收益。采用BOT，投资者先要投入资金建设，并要设计合理的信用保证结构，时间长，风险大;采用TOT，投资者购买的是正在运营的资产和对资产的经营权，资产收益具有确定性，不需太复杂的信用保证结构。

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　　(四)ABS方式

　　1.运作过程：1)组建特殊目的机构SPV;2)SPV与项目结合;3)进行信用增级;4)SPV发行债券;5)SPV偿债

　　2.BOT与ABS的比较：

　　(1)项目所有权、运营权归属：BOT项目的所有权、运营权在特许期内属于项目公司，特许期届满，所有权将移交给政府。因此，通过外资BOT进行基础设施项目融资可以带来国外先进的技术和管理，但会使外商掌握项目控制权。

　　ABS方式中，在债券的发行期内，项目资产的所有权属于SPC，而项目的运营决策权属于原始收益人，原始收益人有义务把项目的现金收入支付给 SPC，待债券到期，用资产产生的收入还本付息后，资产的所有权又复归原始权益人。因此，利用ABS进行基础设施国际项目融资，可以使东道国保持对项目运营的控制，但却不能得到国外先进的技术和管理经验。

　　(2)适用范围：对于关系国家经济命脉或包括国防项目在内的敏感项目，采用BOT是不可行的;SPV不参与运营，不必担心外尚或私营机构控制。

　　(1) 资金来源：BOT和ABS的资金来源都是民间资本，ABS强调通过证券市场发行债券进行融资。

　　(2) 对项目所在国的影响：BOT会给东道国带来一些负面影响，而ABS不会。

　　(3) 风险分散度：BOT风险主要由政府、投资者/经营者、贷款机构承担;ABS由众多的投资者承担。

　　(4) 融资成本：BOT比ABS高。

　　(五)PFI方式

　　PFI方式的核心旨在增加包括私营企业参与的公共服务或者是公共服务的产出大众化。

　　1. 典型模式：1)在经济上自立的项目(政府财政不支持，但政策支持);2)向公共部门出售服务的项目;3)合资经营项目

　　2. 优点：1)适用范围广泛;2)吸引民间资本缓解财政压力;3)吸引先进管理技术和方法，合理配置资源;4)政府公共项目投融资和建设管理方式的制度创新，是PFI最大的优势。

　　3. 比较：

　　(1) 适用领域：BOT用于基础设施或市政设施;PFI更广泛。

　　(2) 合同类型：BOT采用的是特许经营合同，PFI是服务合同。

　　(3) 承担风险：BOT中私营企业不参与设计，设计风险政府承担，PFI参与设计承担此风险。

　　(4) 合同期满处理方式：BOT合同期满无偿移交政府，PFI保持运营。

　　注：需要设立SPC的：ABS、TOT;政府对拟建项目具有完全控制权的：ABS、TOT; 能够引入国外先进管理和技术的：BOT、TOT

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　　第三节 与工程项目有关的税收及保险规定

　　一. 税收

　　(一) 营业税

　　作为营业税纳税义务人的单位是指发生应税行为、并向对方收取货币、货物和其他经济利益的单位，无论其是否独立核算，均为营业税的纳税义务人。

　　2. 纳税对象

　　包括在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产三个方面：

　　(1)提供应税劳务。主要包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业和服务业等7项。

　　(2)转让无形资产。是指转让无形资产的所有权或使用权。具体包括转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权和商誉等。

　　(3)销售不动产。是指有偿转让不动产所有权。具体包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物;单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产;以不动产投资入股，在转让该项股权时，也视同销售不动产。

　　3. 计税依据和税率

　　(1)计税依据。我国营业税计税依据为计税营业额。营业税属于价内税，建筑业和销售不动产营业税计税依据的具体规定如下：

　　1)总承包企业将工程分包时，以全部承包额减去付给分包单位价款后的余额为营业额;

　　2)从事建筑、修缮、装饰工程作业的，无论是“包工包料”还是“包工不包料”，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价格;从事安装工程作业的，凡安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款营业额;

　　3)自建自用的房屋不纳营业税;自建房屋对外销售(不包括个人自建自用住房销售)的，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税;

　　4)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　(2)税率。营业税实行差别比例税率。 交通运输业 3%建筑业 3%金融保险业 3%邮电通信业 3%文化体育业 5%娱乐业 5%~20%服务业 5%转让无形资产 5%销售不动产 5%

　　4. 应纳税额计算

　　营业税应纳税额一般根据计税营业额和适用税率计算，基本计算公式为：

　　应纳税额=计税营业额×适用税率 (3.4.1)

　　基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。但对其在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，征收营业税，不征收增值税。

　　5. 纳税地点

　　(1)纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

　　(2)纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

　　(3)纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

　　6.营改增税率：有形动产租赁服务17%，交通运输服务11%，现代服务业6%，财政部和国家税务总局规定的应税服务为零。

　　(二)所得税

　　1.计税依据。企业所得税的计税依据为应纳税所得额。计算公式为：

　　应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-弥补以前年度亏损

　　1)收入总额。是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，包括：销售货物收入;提供劳务收入;转让财产收入;股息、红利等权益性投资收益;利息收入;租金收入;特许权使用费收入;接受捐赠收入;其他收入。

　　2)不征税收入。①财政拨款;②依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;③国务院规定的其他不征税收入。

　　3)免税收入。①国债利息收入;②符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益;③在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;④符合条件的非营利组织的收入。

　　4)各项扣除。①企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。②企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　5)弥补以前年度亏损。根据利润的分配顺序，企业发生的年度亏损，在连续5年内可以用税前利润弥补进行弥补。

　　6)在计算应纳税所得额时，不得扣除的支出：①向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;②企业所得税税款;③税收滞纳金;④罚金、罚款和被没收财物的损失;⑤允许扣除范围以外的捐赠支出;⑥赞助支出;⑦未经核定的准备金支出;⑧与取得收入无关的其他支出。

　　(2)税率。企业所得税实行25%的比例税率。对于非居民企业取得的应税所得额，适用税率为20%。

　　①符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。②国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。③此外，企业的下列所得可以免征、减征企业所得税：从事农、林、牧、渔业项目的所得;从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得;从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得;符合条件的技术转让所得。

　　(一) 城市维护建设税与教育费附加

　　1. 城市维护建设税

　　计税依据和税率：纳税人实际缴纳的“三税(营业税、消费税和增值税)”税额;城市7%，县镇5%，农村1%。

　　2. 教育费附加：纳税人实际缴纳的“三税(营业税、消费税和增值税)”税额;税率为3%。

　　(二) 房产税

　　计税依据和税率

　　(1) 从价计征：计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，税率为1.2%。

　　需要注意的特殊问题：

　　1)以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

　　①以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税;

　　②以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

　　2)融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　3)新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产税计税依据计征房产税。

　　(2)从租计征

　　计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

　　(三) 城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，采用定额税率。

　　(四) 土地增值税

　　纳税对象：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：

　　(1)转让的土地使用权是否国家所有。

　　(2)土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

　　(3)转让房地产是否取得收入。

　　计税依据：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

　　所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

　　1)取得土地使用权支付的金额：

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金;

　　②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

　　2)房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　3)房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。

　　4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

　　5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除

　　6)旧房及建筑物的评估价格。指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格。

　　(七)契税：计税依据是不动产的价格;实行3~5%幅度税率。

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　　二.保险

　　(一)建筑工程一切险

　　建筑工程一切险是承保以土木建筑为主体的工程项目在整个建筑期间因自然灾害或意外事故造成的物质损失，以及依法应承担的第三者责任的保险。

　　1. 被保险人与投保人

　　(1)被保险人。建筑工程保险一张保单下可以有多个被保险人，这是工程保险区别于其他财产保险的特点之一。建筑工程一切险的被保险人一般可包括以下：

　　1)业主：建设单位或工程所有人;2)承包商：总承包商及分包商;3)技术顾问：业主聘请的建筑师、设计师、工程师和其他专业顾问;4)其他关系方，如贷款银行或其他债权人。

　　(2)投保人：1)全部承包方式，由承包方负责投保;2)部分承包方式，在合同中规定由某一方投保;3)分段承包方式，一般由业主投保;4)施工单位只提供劳务的承包方式，一般也由业主投保。

　　2. 保险项目与保险金额

　　建筑工程一切险的保险项目包括物质损失部分、第三者责任及附加险三部分。

　　(1)物质损失。

　　1)建筑工程。包括永久和临时性工程及物料。这是建筑工程保险的主要保险项目。该部分保险金额为承包工程合同的总金额，也即建成该项工程的实际价格。

　　2)业主提供的物料及项目。是指未包括在工程合同价格之内的，由业主提供的物料及负责建筑的项目。该项保险金额应按这一部分标的的重置价值确定。

　　3)安装工程项目。是指承包工程合同中未包含的机器设备安装工程项目。该项目的保险金额为其重置价值。

　　4)施工用机器、装置及设备。是指施工用的推土机、钻机、脚手架、吊车等机器设备。此类物品一般为承包商所有，其价值不包括在工程合同价之内，因而作专项承保。该项保险金额应按机器、装置及设备的重置价值确定。

　　5)场地清理费。指发生承保风险所致损失后，为清理工地现场所必须支付的一项费用，不包括在工程合同价格之内。该项保险金额一般按大工程不超过其工程合同价格的5%，小工程不超过工程合同价格的10%计算。

　　6)工地内现成的建筑物。是指不在承保的工程范围内的，业主或承包单位所有的或由其保管的工地内已有的建筑物或财产。该项保险金额由双方共同商定，但最高不得超过该建筑物的实际价值。

　　7)业主或承包商在工地上的其他财产，是指上述五项范围之外的其他可保财产。该项保险金额由双方共同商定。

　　以上各部分之和为建筑工程一切险物质损失部分的总保险金额。货币、票证、有价证券、文件、账簿、图表、技术资料，领有公共运输执照的车辆、船舶以及其他无法鉴定价值的财产，不能作为建筑工程一切险的保险项目。

　　(2)第三者责任。

　　第三者责任是指被保险人在工程保险期内因意外事故造成工地及工地附近的第三者人身伤亡或财产损失依法应负的赔偿责任。保险金额一般通过一个赔偿限额来确定，该限额根据工地责任风险的大小确定。通常有两种方式：

　　1)只规定每次事故的赔偿限额，不具体限定为人身伤亡或财产损失的分项限额，也不规定在保险期限内的累计赔偿限额，这种方式适用于责任风险较低的第三者责任。

　　2)先规定每次事故人身伤亡及财产损失的分项赔偿限额，进而规定对每人的限额，然后将分项的人身伤亡限额与财产损失限额组成每次事故的总赔偿限额，最后再规定保险期限内的累计赔偿限额，这种方式适用于责任风险较大的第三者责任。

　　3. 保险责任与除外责任

　　(1)物质损失的保险责任与除外责任。

　　1)责任范围：因发生除外责任之外的任何自然灾害或意外事故造成的物质损失，保险人应负责赔偿。包括必要的场地清理费和专业费用。

　　2)除外责任。保险人对以下情况不承担赔偿责任：

　　①设计错误引起的损失和费用;

　　②自然磨损、内在或潜在缺陷、物质本身变化、自燃、自热、氧化、锈蚀、渗漏、鼠咬、虫蛀、大气(气候或气温)变化、正常水位变化或其他渐变原因造成的被保险财产自身的损失和费用;

　　③因原材料缺陷或工艺不善引起的被保险财产本身的损失以及为换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用;

　　④非外力引起的机械或电气装置的本身损失，或施工用机具、设备、机械装置失灵造成的本身损失;

　　⑤维修保养或正常检修的费用;

　　⑥档案、文件、账簿、票据、现金、各种有价证券、图表资料及包装物料的损失;

　　⑦盘点时发现的短缺;

　　⑧领有公共运输行驶执照的，或已由其他保险予以保障的车辆、船舶和飞机的损失;

　　⑨除已将工地内现成的建筑物或其他财产列入保险范围，在被保险工程开始以前已经存在或形成的位于工地范围内或其周围的属于被保险人的财产的损失。

　　⑩除非另有约定，在保险期限终止以前，被保险财产中已由工程所有人签发完工验收证书或验收合格或实际占有或使用或接收的部分。

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　　(2)第三者责任的保险责任与除外责任。

　　1)责任范围。

　　①在保险期限内，因发生与承保工程直接相关的意外事故引起工地内及邻近区域的第三者人身伤亡、疾病或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险公司负责赔偿。

　　②对被保险人因上述原因而支付的诉讼费用以及事先经保险公司书面同意而支付的其他费用，保险公司亦负责赔偿。

　　2)除外责任。

　　①物质损失项下或本应在该项下予以负责的损失及各种费用;

　　②由于震动、移动或减弱支撑而造成的任何财产、土地、建筑物的损失及由此造成的任何人身伤害和物质损失;

　　③下列原因引起的赔偿责任：

　　a. 工程所有人、承包商或其他关系方或他们所雇佣的在工地现场从事与工程有关工作的职员、工人以及他们的家庭成员的人身伤亡或疾病;

　　b. 工程所有人、承包商或其他关系方或他们所雇佣的职员、工人所有的或由其照管、控制的财产发生的损失;

　　c. 领有公共运输行驶执照的车辆、船舶、飞机造成的事故;

　　d. 被保险人根据与他人的协议应支付的赔偿或其他款项。但即使没有这种协议，被保险人仍应承担的责任不在此限。

　　(3)总除外责任。保险人对以下各项不承担赔偿责任：

　　①战争、类似战争行为、敌对行为、武装冲突、恐怖活动、谋反、政变引起的任何损失、费用和责任;政府命令或任何公共当局的没收、征用、销毁或毁坏;罢工、暴动、民众骚乱引起的任何损失、费用和责任;

　　②被保险人及其代表的故意行为或重大过失引起的任何损失、费用和责任;

　　③核裂变、核聚变、核武器、核材料、核辐射及放射性污染引起的任何损失、费用和责任;

　　④大气、土地、水污染及其他各种污染引起的任何损失、费用和责任;

　　⑤工程部分停工或全部停工引起的任何损失、费用和责任;

　　⑥罚金、延误、丧失合同及其他后果损失;

　　⑦保险单明细表或有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额。

　　4. 保险期限

　　保险期限是在保险单列明的建筑期限内，自投保工程动工日或自被保险项目被卸至建筑工地时起生效，直至建筑工程完毕经验收合格时终止。

　　(1)建筑期。

　　1)保险责任的开始有两种情况：①工程破土动工之日;②保险工程材料、设备运抵至工地时。以先发生者为准，但不得超过保单规定的生效日期。

　　2)保险责任的终止也有两种情况：①工程所有人对部分或全部工程签发验收证书或验收合格时;②工程所有人实际占有或使用或接受该部分或全部工程时。以先发生者为准且最迟不得超过保单规定的终止日期。

　　(2)试车期。①若被保险设备本身是在本次安装前已被使用过的设备或转手设备，则自其试车之日起，保险责任即告终止。②如安装的是新机器，保险人按保单列明的试车期，对试车和考核期限内引起的损失、费用和责任负责赔偿。

　　(3)保证期。保证期的保险期限一般与工程合同中规定的质量保修期一致。

　　5. 保险费率

　　建筑工程一切险的费率应分项确定，一般可分为以下几项：

　　(1)建筑工程、安装工程、场地清理费、业主提供的物质及项目、工地内现成的建筑物、业主或承包商在工地上的其他财产，各项为一个总的费率，整个工期实行一次性费率;

　　(2)施工用机器、装置及设备为单独的年费率。保期不足一年的，按短期费率计收保费;

　　(3)保证期费率，是整个保证期一次性费率;

　　(4)各种附加保障增收费率，也是整个工期一次性费率;

　　(5)第三者责任险费率，按整个工期一次性费率计取。

　　6.赔偿处理

　　(2)保险人可有三种赔偿方式，即：以现金支付赔款;修复或重置;赔付修理费用。

　　(3)损失赔付后，保险金额应相应减少，并且不退还保险金额减少部分的保险费

　　(7)被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过两年。

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　　(二)安装工程一切险

　　安装工程一切险是以设备的购货合同价和安装合同价加各种费用或以安装工程的最后建成价格为保额的，以重置基础进行赔偿的，专门承保机器、设备或钢结构建筑物在安装、调试期间，由于保险责任范围内的风险造成的保险财产的物质损失和列明的费用的保险。与建筑工程一切险相比，安装工程一切险具有下列特点：

　　(1)建筑工程保险的标的从开工以后逐步增加，保险额也逐步提高，而安装工程一切险的保险标的一开始就存放于工地，保险公司一开始就承担着全部货价的风险。在机器安装好之后，试车、考核和保证阶段风险最大。由于风险集中，试车期的安装工程一切险的保险费通常占整个工期的保费的三分之一左右。

　　(2)在一般情况下，建筑工程一切险承担的风险主要为自然灾害，而安装工程一切险承担的风险主要为人为事故损失。

　　(3)安装工程一切险的风险较大，保险费率也要高于建筑工程一切险。

　　1. 被保险人与投保人

　　安装工程一切险的被保险人包括：①业主;②承包商(含分包商);③供货商，即负责提供被安装机器设备的一方;④制造商，即被安装机器设备的制造商，但因制造商的过失引起的直接损失，即本身部分，不包括在安装工程险责任范围内;⑤技术顾问;⑥其他关系方。

　　2. 保险项目与保险金额

　　(1)安装项目。这是安装工程险承保的主要保险项目，包括被安装的机器设备、装置、物料、基础工程以及工程所需的各种临时设施如水、电、照明、通讯等设施。

　　(2)土木建筑工程项目。指新建、扩建厂矿必须有的工程项目。保险金额应为该工程项目建成的价格

　　(3)安装施工用机器设备。保险金额按重置价值计算。

　　(4)业主或承包商在工地上的其他财产。保险金额可由保险人与被保险人商定，但最高不能超过其实际价值。

　　(5)清理费用。此项费用的保险金额由被保险人自定并单独投保，不包括在工程合同价内。保险金额对大工程一般不超过其工程总价值的5%;对小工程一般不超过工程总价值的10%。

　　3. 保险责任与除外责任

　　安装工程一切险与建筑工程一切险的除外责任除以下两条外基本相同：

　　(1)因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起的保险财产本身的损失以及为换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用，都属于除外责任范围。值得注意的是，安装工程一切险只对设计错误等原因引起保险财产的直接损失及其有关费用不予赔偿，而对由于设计错误等原因造成其他保险财产的损失仍予以负责。因为设计错误等原因造成保险财产的直接损失，被保险人可根据购货合同向设计者或供货方或制造商要求赔偿。

　　建筑工程一切险不承保设计错误引起的保险财产本身的损失及费用，同时也不负责因此造成其他保险财产的损失和费用。

　　(1) 由于超负荷、超电压、碰线等电气原因造成电气设备或电气用具本身的损失，安装工程一些险不予负责。安装工程一切险只对由于电气原因造成的其他保险财产的损失予以赔偿。而建筑工程一切险对于此种原因造成的任何损失都不予赔偿。

　　4. 保险期限

　　(1)安装期。

　　1)保险责任的开始。在保险单列明的起始日期前提下，实际保险责任的开始有两种情况：①投保工程动工之日;②保险财产运到施工地点。以先发生者为准，但不得超过保单列明的生效日。

　　2)保险责任的终止，也有两种情况：①安装完毕签发验收证书或验收合格时终止;②工程所有人实际占有或使用或接受该部分或全部工程之时，最晚终止日不超过保险单中列明的终止日期。

　　(2)试车考核期。是指工程安装完毕后的冷试、热试和试生产。其长短由保险人与被保险人商定或根据工程合同上的规定来决定，并在保单上列明。试车考核期的保险责任一般不超过3个月，若超过3个月，应另行加费。对于试车考核期内，因试车引起的损失、费用和责任，保险人负责赔偿;若保险设备是使用过的，则自试车之时起，保险人的责任终止。

　　(3)保证期。保证期的保险期限一般与工程合同中规定的质量保修期一致。保证期自工程验收合格或工程所有人使用时开始，以先发生者为准。

　　5. 保险费率

　　安装工程险的费率与建筑工程一切险基本相同，只是对试车期设定单独费率，是一次性费率。

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