造价工程师辅导:广义与狭义建筑面积及其概念(2)

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$lesson$　　二、建筑面积的概念

　　2.1建筑面积的概念――理论与实践。建筑面积在房地产交易中常常引致纠纷，从以上分析 可见，其主要原因就是概念模糊，以下从理论和实践两方面来进行分析。

　　理论上，关于“建筑面积”具有代表性的几种表述如下：①“建筑面积是指房屋建筑自然层 的水平平面面积，是根据国家统一规定的计算面积，针对建筑设计平面图(包括方案设计、 初步设计和施工设计)进行计算的。”(《一级注册建筑师考试必读》)。②“建筑面积系指 建筑物各层房屋展开面积之总和。它是建筑物几个技术特性指标中的一项重要指标。”(《 建筑工程、预算编制手册》)。③再看《建筑面积计算规则》关于建筑面积计算的规定：除 “水平平面面积”以外， 还有“阳台算一半、楼梯投影面积，层高小于2.2m时不计算建筑面 积等，可见建筑面积是指“房屋建筑自然层的水平面积”的表述未能包括这些情况。 局部面积，如公用面积、户内面积等，同样是建筑面积，上述“建筑面积系指建筑物各层面 积之总和”只是指总建筑面积，也没有完整的体现建筑面积的实质。

　　实践中，建筑面积在宏观经济中起着管理指标的作用，在微观经济中起计量标准的作用。问 题主要产生在微观经济中，集中反映在房产交易方面，由于概念模糊，一方面依据不明确， 测定与标注尺寸并存;另一方面则反映在《建筑面积计算规则》(以下简称规则)上，其一， 现行《规则》更象总建筑面积计算规则;其二，现行《规则》目前有一些地方性的补充规定 ，同时与GJD-101-95《全国建筑工程统一计算规则》中的《建筑面积计算规则》一 章并行，没有形成统一的标准;其三，商品房交易中涉及的实用面积、分摊公用面积都是建筑面积，《规则》中没有相关规定，目前的暂行规定与规则如何成为一套标准体系仍有待进 一步研究。

　　2.2建筑面积的分类、计算依据及建筑面积计算规则中的定义。从理论和实践两方面分析可 以看到，由于建筑面积概念的模糊，广义与狭义相混淆，产生了一系列问题，以下从建筑面 积的分类、计算依据、相关定义几个方面作进一步分析。

　　2.2.1建筑面积的分类。按依据尺寸不同可分为二类：一类是实测建筑面积， 二类是建筑图 标注尺寸建筑面积。按阶段划分：有方案设计，初步设计，施工图，竣工图等阶段建筑面积 。按功能划分：有总建筑面积，各层建筑面积，户内建筑面积，公用建筑面积等。按应用划 分：有产权建筑面积，计划面积，销售面积等。无论何种划分方式，所有狭义建筑面积的集 合就是广义建筑面积。

　　2.2.2建筑面积的计算依据。建筑图纸和《建筑面积计算规则》(以下简称规则)都是建筑面 积计算的依据，在实际工作中由于尺寸较为简单而规则较为复杂，因此注意力一般放在规则 上，而容易忽视建筑图纸这一依据，因此也就出现了忽视阶段性，例如预售面积因此常常而 导致纠纷;另一方面也忽视尺寸取值方法，“测定”与“标注尺寸”并存也是纠纷产生的原 因之一。

　　2.2.3建筑面积计算规则中的定义。作为“单位”的建筑面积主要体现在建筑面积计算规则 上。目前的规则对取值并无明确的规定，存在“实测”和“标注尺寸”两种依据：“实测” 有测量误差的规定;“标注尺寸”则不考虑与实际可能不一致的施工放线误差和粉刷误差。 应该说任何一种取值都需要给出相应的定义。在现有规则中，关于层高的规定、阳台的计算 ，楼梯的计算等给出了一系列定义， 但仍有许多需要研究完善的问题。

　　以“实用面积(Saleable Area)”为例，在中国香港目前实行的《地产代理条例》要求代理提供 的“开门7件事”中的单位面积，就有两个核准使用的面积，一个是根据差饷物业估价所提 供的“实用面积”;另一个是土地注册署(中国香港测量师协会、英国皇家特许测量师中国香港分会 、及消费者委员会定义)所获取的首次买卖合约上注明的“实用面积”。在对外墙的计算规 定上，前者规定按外墙边计算，一者规定无论多厚，仅按230毫米计算;在个别其它方面也 略有区别。可见，对同一建筑，差饷物业估价所提供的实用面积与土地注册署所采用的实用 面积有所区别，但前者一般会在每一份资料中注明实用面积的定义(Definition of Saleabl e Area)，两者只因定义不同而引起差别，并不涉及对与错的问题。

　　2.3建筑面积的概念

　　2.3.1广义建筑面积。综上所述，要完整的反映出建筑面积名称和单位的特点，广义建筑面 积的概念可以表述为：建筑面积是建筑在特定的阶段、范围、功能和目的下的面积，它是以 相应建筑图和建筑面积计算规则为依据计算的，基本单位为平方米。

　　2.3.2建筑面积计算规则的概念。相应的建筑面积计算规则的概念可以表述为：为确定建筑 面积，统一计算标准，根据建筑特点所作的规定。

　　2.3.3狭义建筑面积的概念。不同的建筑面积就会有不同的概念，根据特定的阶段、范围、 功能和目的，可以确定相应狭义建筑面积的概念。例如：“预售商品建筑面积是指施工阶段 的建筑面积。它是以施工图标准尺寸和建筑面积计算规则为依据计算的，基本单位为平方米 ”。 “产权面积是指房屋竣工后的建筑面积，它是以竣工图标注尺寸和建筑面积计算规则及相应 产权面积计算规则为依据计算的，基本单位为平方米。…等等。 接下来我们还有两个方面的工作要做：作为名称的建筑面积和作为单位的建筑面积及其相关 关系都有待进一步的研究和规范;在应用中一定要搞清作为名称的建筑面积的阶段、范围、 功能和目的，切忌以广义代狭义而产生混淆，同时也需要完整的计算规则体系为标准并加以 贯彻。

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