2019年中级经济师《房地产》模拟练习卷二

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一、单项选择题

1 韦伯认为，社会集聚是( )。

(A)特殊集中因素

(B)一般集中因素

(C)固定的外在因素

(D)固定的内在因素

2 在1954年墨菲(Murphy)和万斯(Vance)对美国9市的CBD调研中，认为CBD最明显的特点是( )。

(A)地价峰值区(PLVI)

(B)物价峰值区

(C)地价低值区

(D)物价低值区

3 在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法属于( )。

(A)定性调研

(B)定量调研

(C)随机抽样调研

(D)非随机抽样调研

4 下列不属于出售型房地产开发项目土地取得成本的是( )。

(A)城市基础设施建设费

(B)基础没施建没费

(C)土地使用权出让金

(D)土地使用权取得税费

5 经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和( )组成。

(A)开发费用

(B)人工费

(C)经营成本

(D)土地取得成本

6 下列关于房地产置业投资项目的现金流量的表述错误的是( )。

(A)购买房地产的资金可能全部来自于投资者的自有资金

(B)从现金流入来看，购买型房：地产置业投资项目与出售型房地产开发项目基本相同

(C)房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资

(D)从现金流出来看，购买型房地产置业投资由购买房地产的投资和运营期内的经营成本组成

7 ( )的目的是考察项目全部投资的盈利能力。

(A)投资各方现金流量表

(B)项目资本金现金流量表

(C)投资流向现金流量表

(D)项目投资现金流量表

8 关于利用最小公倍数法进行方案比选，下列说法错误的是( )。

(A)当互斥方案的计算期不同时，可以采用最小公倍数法确定方案比选的共同计算期

(B)最小公倍数法假设各备选方案在其计算期结束后，均按与其原方案计算期内完全相同的现金流量循环至共同计算期结束

(C)最小公倍数法可以有效地解决计算期不同的方案之间净现值的可比性问题

(D)最小公倍数法的使用没有条件限制

9 招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用( )。

(A)成本加利润合同

(B)成本加酬金合同

(C)单价合同

(D)总价合同

10 某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是( )。

(A)电视

(B)路牌

(C)广播

(D)网络

11 ( )一般适用于房地产市场状况稳定的Ⅸ域内的销售，或者是在房地产开发项目销售量小，项目销售期短时采用。

(A)低价策略

(B)稳定价格策略

(C)低开高走定价策略

(D)高开低走定价策略

12 市场法是选取一定数量的( )并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。

(A)买卖实例

(B)成交案例

(C)交易实例

(D)可比实例

13 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为( )。

14 以收益法求取的房地产价格可简称为( )。

(A)收益价格

(B)成本价格

(C)积算价格

(D)比准价格

15 业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利。经( )以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。

(A)40%

(B)30%

(C)20%

(D)10%

16 某人申请住房贷款20万元，贷款期5年，贷款月利率为0.5%，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还的贷款本息为( )元。

(A)4877

(B)3920

(C)3876

(D)3867

17 以信用交易中债务人的信用为保险标的，在债务人未能如约履行债务清偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风险保障的一种保险属于( )。

(A)信用保险

(B)房地产责任保险

(C)综合保险

(D)财产损失保险

18 下列情况中，不属于契税征税对象的是( )。

(A)固有土地使用权出让

(B)土地使用权转让

(C)农村集体土地承包经营权转移

(D)房屋买卖与赠与

19 北京城Ⅸ某企业为专门销售不动产的企业，其营业额为600万元，则该企业应纳城市维护建设税税额为( )万元。

(A)2.1

(B)3.6

(C)6.0

(D)8.4

答案见第三页

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二、多项选择题

20 下列各项属于城市土地一般共性的有( )。

(A)数量上的有限性

(B)位置上的固定性

(C)使用上的永续性

(D)利用上的高度集约性

(E)区位上的极端重要性

21 划拨土地转让的规定主要有( )。

(A)所划拔的土地，使用者均不需向国家缴纳任何费用

(B)报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

(C)可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

(D)土地使用权划拨，需经县级以上人民政府土地管理部门审查批准

(E)已划拨土地使用权的可以直接转让

22 建设用地使用权租赁合同是土地使用权出租人将土地连同( )交于承租人使用，承租人支付租金，租赁双方各自承担自己的义务，享有各自的权利。

(A)地上建筑物

(B)地上其他附着物

(C)地下文物

(D)地下资源

(E)地下通信设施

23 对房地产市场上竞争产品的调研主要包括( )。

(A)竞争企业的生产能力

(B)竞争产品的区位、质量

(C)竞争产品的市场反应状况

(D)竞争产品的市场占有率

(E)对房地产企业术来市场竞争情况的分析

24 房地产项目线性盈亏平衡分析建立在( )成立的基础之上。

(A)项目收益和成本是产量的线性函数

(B)产量等于销售量

(C)所采用的数据均为过去所有年份的平均数据

(D)产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数

(E)在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变

25 房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，包括( )。

(A)投资规划

(B)投资预算

(C)投资概算

(D)投资估算

(E)投资控制

26 房地产市场营销面临的市场环境包括( )。

(A)宏观政治环境

(B)自然环境

(C)竞争状况

(D)客户需求

(E)宏观经济环境

27 下列各项属于房地产开发企业进行活动推广的时机的有( )。

(A)市场竞争特别激烈时

(B)企业想加强广告力度时配合广告进行的活动时

(C)企业想要获得更多客户或路径等方面的情报时

(D)主要竞争对手积极举办活动推广时

(E)市场竞争趋缓时

28 搜集的交易实例应包括( )。

(A)交易双方的基本情况和交易目的

(B)交易实例房地产的状况

(C)成交日期

(D)成交价格和付款方式

(E)进行交易情况修正

29 假设开发法适用于( )。

(A)待开发的土地

(B)在建工程

(C)可装修改造的旧房

(D)可改变用途的旧房

(E)已建成并不改变用途的房地产

30 业主作为房屋的所有权人，应该履行的义务有( )。

(A)遵守管理规约、业主大会议事规则

(B)按时缴纳物业服务费用

(C)按照国家有关规定缴纳专项维修资金

(D)监督物业服务企业履行物业服务合同

(E)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

31 公司债券按其发行是否委托证券发行中介机构，可分为( )。

(A)间接发行债券

(B)公募发行债券

(C)直接发行债券

(D)政府债券

(E)私募发行债券

32 房地产税收的特征包括( )等。

(A)征税对象特定，即土地和房屋

(B)征收体系复杂，税种数量多

(C)税源集中于城市

(D)税收基础稳定

(E)税收收入主要归地方

答案见第三页

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一、单项选择题

1 【正确答案】 A

【试题解析】 韦伯认为，生产集聚是一般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。

【知识模块】 房地产经济基本理论

2 【正确答案】 A

【知识模块】 房地产经济基本理论

3 【正确答案】 A

【知识模块】 房地产市场调研

4 【正确答案】 B

【试题解析】 出售型房地产开发项目中土地取得成本主要包括：①土地使用权出让金;②城市基础设施建设费;③征地拆迁补偿安置费;④土地使用权取得税费。B项属于开发成本。

【知识模块】 房地产投资项目经济评价

5 【正确答案】 C

【试题解析】 经营型房地产开发项目是房地产开发商将开发建设完成后的房地产出租或自行经营，房地产开发商拥有房地产的所有权，其投资实际上转换成了项目的同定资产。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。

【知识模块】 房地产投资项目经济评价

6 【正确答案】 B

【试题解析】 从现金流入来看，购买型房地产置业投资项目与经营型房地产开发项目基本相同，主要包括租金收入、自营收入和转让收入;出售型房地产开发项目的现金流入主要以房地产产品的销售收入实现。

【知识模块】 房地产投资项目经济评价

7 【正确答案】 D

【试题解析】 按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。其中，编制项目投资现金流量表目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。

【知识模块】 房地产投资项目经济评价

8 【正确答案】 D

【试题解析】 利用最小公倍数法有效地解决了计算期不同的方案之间净现值的可比性问题。但这种方法所依赖的方案重复实施的假定不是在任何情况下都适用。对于某些不可再生资源开发项目，方案可重复实施的假定不成立，这时就不能用最小公倍数法确定计算期;有时最小公倍数法求得的计算期过长，甚至远远超过所需的项目寿命期或计算期的上限，这就降低了所计算方案经济效果指标的可靠性和真实性，因此也不适合用最小公倍数法。

【知识模块】 房地产投资项目方案比选

9 【正确答案】 D

【试题解析】 总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。因此，它只适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产项目。

【知识模块】 房地产开发项目管理

10 【正确答案】 B

【试题解析】 路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、圊定性、集中性效应，符合题中的要求。电视和广播广告的时间短，且分散;网络广告的效果难以测定。

【知识模块】 房地产市场营销

11 【正确答案】 B

【试题解析】 稳定价格策略是指在整个营销期间，售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。稳定价格策略一般：适用于房地产市场状况稳定的区域内的销售，或者是在房地产开发项目销售量小，项目销售期短时采用。

【知识模块】 房地产市场营销

12 【正确答案】 D

【试题解析】 市场法又称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产(通常称为可比实例)，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取被估价房地产价值的方法。

【知识模块】 房地产估价

13 【正确答案】 B

【试题解析】 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格。

【知识模块】 房地产估价

14 【正确答案】 A

【试题解析】 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。

【知识模块】 房地产估价

15 【正确答案】 C

【试题解析】 业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情况有：①20%以上业主提议;②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;③业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

【知识模块】 物业管理

16 【正确答案】 D

【试题解析】 根据等额还款抵押贷款计算公式：，已知贷款本金p=20万元，贷款月利率i=0.5%，贷款期数n=5，则每月应归还的贷款本息为：

【知识模块】 房地产金融

17 【正确答案】 A

【试题解析】 B项，房地产责任保险主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任;C项，综合保险是将财产和责任组合在一张保险单上，具有综合职能：D项，财产损失保险是指以各种有形资产及其栩关利益为保险标的，在约定条件下造成财产损失时由保险人提供风险保障的财产保险。

【知识模块】 房地产金融

18 【正确答案】 C

【试题解析】 下列行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让;②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;③房屋买卖、赠与和交换。

【知识模块】 房地产税收

19 【正确答案】 A

【试题解析】 对于销售不动产，营业税税率为5%，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。城市维护建设税纳税人所在地为市区的，税率为7%。则该企业应纳城市维护建设税税额=600×5%×7%=2.1(万元)。

【知识模块】 房地产税收

二、多项选择题

20 【正确答案】 A,B,C

【试题解析】 城市土地一般共性有：①数量上的有限性;②位置上的固定性;③使用上的永续性等。DE两项属于城市土地的特殊性。

【知识模块】 房地产经济基本理论

21 【正确答案】 B,C

【知识模块】 建设用地使用制度

22 【正确答案】 A,B

【知识模块】 建设用地使用制度

23 【正确答案】 B,C,D

【试题解析】 对房地产市场上竞争产品的调研主要包括：①竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况;②竞争产品的市场定价及市场反应状况;③竞争产品的市场占有率;④消费者对竞争产品的态度和接受情况等。AE两项属于对竞争企业的调研。

【知识模块】 房地产市场调研

24 【正确答案】 A,B,D,E

【试题解析】 线性盈亏平衡分析需满足的假设条件包括：

①线性盈亏平衡分析中项目的收益与成本都是产量的线性函数;

②产量等于销售量;

③产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数;

④产量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数;

⑤在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变;

⑥按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致;

⑦所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

25 【正确答案】 A,E

【试题解析】 房地产开发项目投资管理主要由两个并行、各有侧重又互相联系和相互重叠的工作过程所构成，即投资规划和投资控制。在房地产开发项目的建设前期，以投资规划为主;在房地产项目实施的中后期，投资控制占主导地位。

【知识模块】 房地产开发项目管理

26 【正确答案】 A,C,D,E

【试题解析】 房地产开发企业对营销活动的管理应当实施动态控制。房地产市场营销面临的市场环境包括宏观政治经济环境、客户需求和竞争状况三大方面，这三大方面处在不断的发展变化之中，单个房地产开发企业无法对其进行干预和控制。

【知识模块】 房地产市场营销

27 【正确答案】 A,B,C,D

【试题解析】 企业进行活动推广的时机有：①市场竞争特别激烈时;②新项目进入市场的速度必须加快时;③企业想加强广告力度时配合广告进行的活动时;④主要竞争对手积极举办活动推广时;⑤企业想要获得更多客户或路径等方而的情报时。

【知识模块】 房地产市场营销

28 【正确答案】 A,B,C,D

【试题解析】 在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产的状况;②交易双方;③成交日期;④成交价格;⑤付款方式;⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

【知识模块】 房地产估价

29 【正确答案】 A,B,C,D

【试题解析】 假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

【知识模块】 房地产估价

30 【正确答案】 A,B,C

【试题解析】 业主作为房屋的所有权人，应该履行下列义务：①遵守管理规约、业主大会议事规则;②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;④按照国家有关规定缴纳专项维修资金;⑤按时缴纳物业服务费用;⑥法律、法规规定的其他义务。DE两项属于业主享有的权利。

【知识模块】 物业管理

31 【正确答案】 A,C

【试题解析】 按不同的分类标准，房地产债券有不同的分类。其中，按其发行是否委托证券发行中介机构，公司债券可分为直接发行债券和间接发行债券。

【知识模块】 房地产金融

32 【正确答案】 A,B,D,E

【试题解析】 房地产税收的特征除ABDE四项外，还包括税源分布零散。

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