2019年中级经济师《房地产》模拟练习卷六

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一、单项选择题

1 中心商区(CBD)的界定是中心商务高度指标(CBHI)( )和中心商务强度指标(CBII)( )的区域。

(A)大于1 大于50%

(B)小于1 小于50%

(C)大于1/2 大于60%

(D)小于1/2 大于60%

2 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( )。

(A)级差地租I

(B)级差地租Ⅱ

(C)垄断地租

(D)绝对地租

3 不考虑其他因素的影响，当供给曲线向右移时，房地产的开发成本( )。

(A)下降

(B)上升

(C)不变

(D)不确定

4 以下不符合农用地转用方案和补充方案条件的是( )。

(A)符合土地利用总体方案

(B)确属必须占用农田地且符合土地利用年度计划确定的控制指标

(C)单独办理农用地转用的，必须符合集体选址条件

(D)占用耕地的，补充耕地方案符合土地开发整理专项规划

5 若征收耕地不能使需要安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置补助费总和最高为( )。

(A)土地被征收前3年平均年产值的10倍

(B)土地被征收前3年平均年产值的20倍

(C)土地被征收前3年平均年产值的30倍

(D)土地被征收前3年平均年产值的40倍

6 下列属于公益事业的是( )。

(A)私立学校

(B)小区超市

(C)公共交通系统

(D)房地产

7 判断建筑是否为违章建筑，应当由该地的( )出具证明。

(A)政府

(B)土地局

(C)交通局

(D)城市规划局

8 以下是属于永久性建设用地的是( )。

(A)进场施工道路

(B)材料堆场

(C)工棚

(D)学校用地

9 公共交通设施属于( )。

(A)法律、行政法规规定的其他用地

(B)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

(C)城市基础设施用地

(D)公益事业用地

10 学校用地的使用权最高年限为( )年。

(A)70

(B)50

(C)40

(D)30

11 承租人转让租赁合同给第三人时，承租土地的使用权归( )。

(A)第三人

(B)原承租人

(C)土地局

(D)国家

12 建设用地使用权出租的程序是( )。

(A)申请 办理登记 审批 签订合同

(B)申请 审批 签订合同 办理登记

(C)办理登记 申请 审批 签订合同

(D)办理登记 审批 申请 签订合同

13 建设用地使用权的转让( )有偿的，( )无偿的。

(A)可以 也可以

(B)不可以 也不可以

(C)可以 不可以

(D)不可以 可以

14 已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续( )以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权。

(A)6个月

(B)1年

(C)2年

(D)3年

15 房地产开发经营的核心问题是( )。

(A)以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动

(B)以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益

(C)以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应

(D)以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模

16 企业的开发经营活动既要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于( )。

(A)生产观念

(B)产品观念

(C)市场营销观念

(D)社会营销观念

17 市场经济规律的基本原则是( )。

(A)价格浮动原则

(B)市场竞争原则

(C)供求原则

(D)价值规律原则

18 下列不属于房地产定价的基本方法的是( )。

(A)价格导向定价法

(B)需求导向定价法

(C)竞争导向定价法

(D)比较定价法

19 下列不属于房地产心理定价策略的是( )。

(A)“特价品”定价策略

(B)现金折扣定价策略

(C)尾数定价策略

(D)整数定价策略

20 下列说法错误的是( )。

(A)经济活动的类型不同，现金流量的具体表现形式也不一样

(B)对于房地产开发投资来说，现金流入通常包括销售收入，出租收入和其他经营收入等

(C)现金流出主要包括土地费用、固定资产投资、股票债券等方面的投资

(D)同一时点上的现金流入和流出的代数和称为净现金流量

答案见第六页

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21 等额分付终值公式F=A[(1+i)-1]/i中，不需要满足的条件是( )。

(A)每期支付的金额相同

(B)支付可以在期初也可以在期末发生

(C)支付间隔相同

(D)每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生

22 房地产置业投资包括购买型置业投资以及( )。

(A)租赁型置业投资

(B)购买房地产投资

(C)运营期内的经营成本

(D)固定资产以及流动资产投资

23 投资各方现金流量表编制的目的在于( )。

(A)为各个投资方案进行比较建立共同基础

(B)反映投资者各方投入资本的盈利能力

(C)考察项目全部投资的盈利能力

(D)考察项目自有资金的盈利能力

24 反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表是( )。

(A)现金流量表

(B)利润总表

(C)损益表

(D)资产负债表

25 反映盈利能力的静态指标的是( )。

(A)财务净现值

(B)财务内部收益率

(C)销售利润率

(D)动态投资回收率

26 下列不属于房地产开发周期的是( )。

(A)前期

(B)建造期

(C)估算期

(D)租售期

27 把投资项目的成本构成按科日一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本属于分解方法中的( )。

(A)线性盈亏平衡分析法

(B)费用分解法

(C)高低点法

(D)回归分析法

28 下列选项中，不属于房地产投资风险特征的是( )。

(A)客观性

(B)不确定性

(C)可测性

(D)损益单一性

29 按风险的来源，投资风险可分为( )。

(A)纯粹风险和投机风险

(B)静态风险和动态风险

(C)基本风险和特定风险

(D)系统风险和非系统风险

30 按规模可将( )分为相同规模和不同规模。

(A)独立方案

(B)互斥方案

(C)混合方案

(D)互补方案

31 投资方案单位投资所获得的净效益由( )说明。

(A)净现值率

(B)净现值

(C)全部投资现值

(D)净年值法

32 按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现，用于方案比选的现值的方法称为( )。

(A)费用年值法

(B)备选年值法

(C)差额净现值法

(D)年值折现法

33 下列选项中，不属于房地产投资项目可行性研究的丁作步骤的是( )。

(A)接受委托

(B)制定工作计划

(C)项目的可行性评价

(D)编写可行性工作报告

34 租赁计划制定属于房地产投资项目可行性研究内容中的( )。

(A)开发建设计划的编制

(B)项目总说明

(C)规划设计方案的选择

(D)市场分析和建设规模的确定

35 房地产开发项目的目标系统不包括( )。

(A)单项目标

(B)功能目标

(C)管理目标

(D)影响指标

36 建设工程投标程序为( )。

(A)投标前的准备工作—国程投标询价和现场考察—经济标和技术标确定—填制标书竞标

(B)投标前的准备工作—工程投标询价和现场考察—填制标书—经济标和技术标确定竞标

(C)工程投标询价和现场考察—投标前的准备工作—经济标和技术标确定—填制标书竞标

(D)投标前的准备工作—经济标和技术标确定—竞标—填制标书—工程投标询价和现场考察

37 工程项目施工招标由( )依法实施。

(A)投资人

(B)招标人

(C)管理人

(D)国家

38 工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容不包括( )。

(A)根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间

(B)确定项目活动之间的物理关系

(C)按照总进度目标编制详细进度计划，并进行网络计划分析的计算和优化

(D)按照总进度日标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图

39 反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为( )。

(A)功能目标

(B)管理目标

(C)影响指标

(D)单位目标

40 在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策是在( )。

(A)项目使用阶段

(B)项目实施阶段

(C)项目设计阶段

(D)项目前期策划阶段

答案见第六页

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41 以下不是导致可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素的是( )。

(A)利害关系人之间的交易

(B)特殊交易方式

(C)急于出售或急于购买的交易

(D)交易税费正常负担的交易

42 下列不属于建筑物折旧分类的是( )。

(A)自然折旧

(B)物质折旧

(C)经济折旧

(D)功能折旧

43 下列关于房地产估价报告的含义错误的是( )。

(A)房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见

(B)房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复

(C)房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告

(D)不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”

44 从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，下列不属于该价值高低的取决因素的是( )。

(A)未来净收益的大小

(B)获得净收益期限的长短

(C)获得净收益的成本大小

(D)获得净收益的可靠性

45 下列说法中错误的是( )。

(A)房地产由于价值量大，成交价格的付款方式往往采取分期支付方式

(B)房地产交易通常采用单位面积的价格

(C)房地产交易时，不同币种价格之间的换算，通常采用成交日期时的汇率

(D)估价中，价格通常以分期支付方式

46 对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用( )。

(A)房地产价格指数

(B)建筑造价指数

(C)房地产区位状况指数

(D)建筑权益指数

47 运营费用包括( )。

(A)房地产抵押贷款还本付息额

(B)会计上的折旧额

(C)房地产改扩建费用和所得税

(D)房地产税

48 下列公式错误的是( )。

(A)房地产价值=重新构建价格-建筑物折旧

(B)旧的房地价值=房地重新构建价格-建筑物折旧

(C)旧的建筑物价值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧

(D)新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

49 一级资质房地产企业注册资本为人民币( )万元以上。

(A)1 000

(B)2 000

(C)5 000

(D)800

50 下列不属于涉及业主共同利益的事项为( )。

(A)全体业主授予物业服务企业行使的管理权利

(B)业主所需履行的义务要求

(C)业主承诺按时足额缴纳物业服务费用

(D)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定

51 可变利率每次调整上限通常为( )。

(A)2%

(B)3%

(C)0.2%

(D)0.3%

52 房地产证券化利用证券市场的功能，充分发挥房地产的( )目标。

(A)细分化和流动化

(B)风险分散化和收益最大化

(C)资本大众化与经营专业化

(D)动产化和盈利化

53 在信托领域监督金融信托市场运行的管理机构是( )。

(A)银监会

(B)证监会

(C)中国人民银行

(D)国务院

54 下列不属于房地产风险分类的是( )。

(A)财产损失

(B)道德损失

(C)责任损失

(D)人身损失

55 下列不属于房地产保险作用的是( )。

(A)增强投保人的信用，促进资金融通

(B)抵御意外不幸，实现经济补偿

(C)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础

(D)有利于社会增强防灾救灾能力，消除灾害损失

56 被征收房屋的补偿价格不得低于( )。

(A)房屋征收决定公告之日前一日被征收房屋类似房地产的市场价格

(B)房屋征收决定公告之日后一日被征收房屋类似房地产的市场价格

(C)房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格

(D)房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的公允价值

57 下列关于房屋征收的强制执行的说法中，正确的是( )。

(A)被征收人对房屋征收决定不服的，必须提起行政诉讼

(B)被征收人未申请行政复议或提起诉讼的，在补偿期限内不搬迁的，可以由有关机关强制执行

(C)强制执行申请书仅需附具补偿金额和专户存储账号

(D)房屋征收过程中，禁止强制执行行为

58 通常的产品定位方案不包括( )。

(A)以区位环境或配套设施作为定位

(B)以项日本身的规划设计、建筑风格作为定位

(C)以文化、生活方式作为定位

(D)以产品价格作为定位

59 可以依法征收房地产的主体是( )。

(A)国有企业

(B)公司

(C)农民集体

(D)国家

60 以下不是工程勘察资质的是( )。

(A)工程勘察专业资质

(B)工程勘察技术资质

(C)工程勘察综合资质

(D)工程勘察劳务资质

答案见第六页

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二、多项选择题

61 以下是城市化进程中的各种量变和质变可以引起的变化的是( )。

(A)城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化

(B)城市化引起城市形态的变化

(C)城市化引起城市生态的转变

(D)城市化引起城市性态的改变

(E)城市化引起城市规模的不变

62 以下属于征用的特征的是( )。

(A)征用必须是因紧急需要

(B)国家必须依法行使征用权

(C)只适用于不动产

(D)不转移所有权

(E)征用权是专属政府的公权力

63 房屋拆迁补偿的方式包括( )。

(A)人股分红补偿

(B)货币补偿

(C)房屋产权调换

(D)保障安置补偿

(E)货币安置

64 按建设用地的用途，可以将建设用地分为( )。

(A)工业建设用地

(B)民用建设用地

(C)农业建设用地

(D)军事建设用地

(E)非农业建设用地

65 下列可以采取授权经营的企业是( )。

(A)县级人民政府批准实行授权经营的企业

(B)省级以上人民政府批准实行授权经营的企业

(C)国家控股公司试点的企业

(D)外资企业

(E)中外合资企业

66 以下是房地产调查问卷应具备的条件是( )。

(A)主体明确

(B)结构合理

(C)通俗易懂

(D)长度适宜

(E)印刷清晰

67 房地产开发经营的社会营销观念是要做到( )的统一。

(A)企业利润

(B)生态环境

(C)消费需求

(D)社会福利

(E)产品质量

68 以下是房地产销售间接渠道的优点的是( )。

(A)使开发和销售更加协调

(B)有利于房地产开发企业集中精力

(C)有利于发挥销售专业特长

(D)有利于保证房地产开发企业的销售收益

(E)有利于缓解房地产开发企业人办物办财力的不足

69 按照资金筹集和运用不同，投资可以分为( )。

(A)直接投资

(B)流动资产投资

(C)固定资产投资

(D)间接投资

(E)无形资产投资

70 房地产投资的基本报表包括( )。

(A)现金流量表

(B)资金来源与运用表

(C)损益表

(D)资产负债表

(E)项目总投资估算表

71 房地产开发周期由( )阶段组成。

(A)前期

(B)租售期

(C)租赁期

(D)建造期

(E)调研期

72 敏感性分析的作用在于( )。

(A)提高决策的准确性和科学性

(B)提高预测的可靠性

(C)了解投资项目的风险根源和风险大小

(D)减少投资项目风险

(E)提高投资项目的收益率

73 在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容，即( )。

(A)考虑各个方案自身的经济收入

(B)考虑各个方案自身的经济效果

(C)考察哪个方案绝对最优

(D)考察哪个方案相对最优

(E)考虑各个方案自身的风险

74 下列选项中，属于市场分析和建设规模的确定具体内容的是( )。

(A)租赁计划制定

(B)开发成本估计

(C)建设规模的确定

(D)服务对象分析

(E)建设进程的确定

75 求取建筑物折旧的主要方法有( )。

(A)现值法

(B)年限法

(C)分解法

(D)市场提取法

(E)估价法

76 假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为( )。

(A)求待开发房地产价值的公式

(B)求毛地价值的公式

(C)求熟地价值的公式

(D)求在建丁程价值的公式

(E)求旧的房地产价值的公式

77 下列属于业主义务的是( )。

(A)遵守管理规约、业主大会议事规则

(B)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度

(C)按照业主大会规约缴纳专项维修资金

(D)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

(E)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

78 物业服务企业的工商注册登记包括( )。

(A)法人名称

(B)公司章程

(C)股东人数和法定代表人

(D)公司人员

(E)企业名称的预先审核

79 房地产开发项目工程设计的基本原则( )。

(A)合理利用资源

(B)尽量压缩成本

(C)安全可靠

(D)可持续发展

(E)设计新颖

80 细分市场有效性评估主要集中在细分市场的( )。

(A)可衡量性

(B)可进入性

(C)可盈利性

(D)可增长性

(E)可操作性

答案见第六页

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三、案例分析

80 随着房地产的升温，从事房地产工作的队伍也更加庞大。北京地区就有2000多家房地产公司，市场竞争异常激烈，房地产促销策略也就成为房地产营销中不可少的一环，成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。

81 常见的房地产非人员推销方式有( )。

(A)营业推广

(B)公共关系

(C)现场促销

(D)房地产广告

82 人员推销的特征表现( )。

(A)时间成本较低

(B)可建立长期关系，便于了解顾客要求

(C)当面洽谈，便于及时调整

(D)信息反馈快，以便及时调整自己经营策略，技术措施

83 活动推广的常见类型( )。

(A)社会公益活动

(B)社区内活动

(C)楼盘庆典

(D)大型有奖销售、打折促销活动

84 某房地产公司举办大型有奖销售、打折促销活动，其实质是( )。

(A)扩大房产商品知名度

(B)树立房地产企业形象

(C)降低房地产价格

(D)向消费者代理商提供一种特殊的优惠

85 公共关系推广工作效应的滞后性是指( )。

(A)公共关系效果不明显

(B)公共关系的效果滞后于广告宣传

(C)公共关系推广一般没有效果

(D)公共关系效果不是立刻见效，需一定时间的积累才能产生效果

85 某建筑物建筑面积为100m2，经过年数5年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，该建筑物经济寿命20年，残值率为5%。

86 该建筑物的年折价额为( )元。

(A)2 375

(B)11 875

(C)38 125

(D)5 753

87 下列关于房地产估价成本法的说法错误的是( )。

(A)成本法是求取被估值房地产在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧，然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取被估价房地产价值的方法

(B)成本法可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法

(C)成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本(含利润)，而是价格(不含利润)

(D)成本法即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加

88 除( )之外建筑物折旧可以分为三大类。

(A)自然折旧

(B)物质折旧

(C)经济折旧

(D)功能折旧

89 不是求取建筑物折旧的主要方法的是( )。

(A)现值法

(B)年限法

(C)分解法

(D)市场提取法

90 正常使用的磨损与( )正相关。

(A)建筑物的使用性质

(B)建筑物遭遇自然灾害的频率

(C)建筑物的使用强度

(D)建筑物的使用年数

90 某开发项目的总投资为1 200万元，其年销售收入为1 950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1 300万元。

91 该项目的投资利润率为( )。

(A)20%

(B)40%

(C)54%

(D)63%

92 根据相关统计，当城市化水平为30%—50%时，人均GNP，一般为( )。

(A)1 000美元以下

(B)1 000 —3 000美元

(C)3 000—7 000美元

(D)7 000美元以上

93 通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为( )。

(A)房地产市场预测

(B)房地产市场调查

(C)房地产市场策划

(D)房地产市场汇总

94 在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是( )。

(A)计算方法和计算过程不同

(B)计算方法对再投资利润率的假定不同

(C)投资项目的投资规模不同

(D)投资项目的类型不同

95 地租本质上是一种( )。

(A)经营利润

(B)超额报酬

(C)劳动报酬

(D)投资收益

95 某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额，赚取最大利润，对市场进行了调研分析。

96 在小组访谈法中，被访者人数一般不宜超过( )人。

(A)20

(B)3

(C)10

(D)5

97 在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于( )。

(A)政治法律环境调研

(B)社会文化环境调研

(C)经济环境调研

(D)社区环境调研

98 在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是( )。

(A)观察法

(B)试验法

(C)询问法

(D)投射法

99 ( )的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

(A)假设开发法

(B)收益法

(C)成本法

(D)内部报酬率法

100 ( )是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。

(A)产品服务

(B)产品营销

(C)产品调研

(D)产品定位

答案见第六页

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一、单项选择题

1 【正确答案】 A

【试题解析】 中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积;中心商务强度指标(CBII)=(中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积)×100%，把CBHI>1，CBII>50%的区域界定为CBD。

2 【正确答案】 B

【试题解析】 级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。级差地租I是指等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差超额利润的转化形态。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

3 【正确答案】 A

【试题解析】 房地产的供给曲线往右移表示供给增加，可以推断出房地产开发成本下降。

4 【正确答案】 C

【试题解析】 单独办理农业地转用的，必须符合单独选址条件。

5 【正确答案】 C

【试题解析】 依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

6 【正确答案】 C

【试题解析】 公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业，如学校大多数是公益事业，但是经营性私立学校则不在此列。

7 【正确答案】 D

【试题解析】 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围。判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明，作为拆迁人和拆迁主管部门都没有权利认定。

8 【正确答案】 D

【试题解析】 永久性建设用地是指建设用地一经使用后就不能恢复原来状态的土地，临时性建设用地是指在实施建设过程中需要临时使用的土地。ABC三项都属于临时性建设用地，故本题选D。

9 【正确答案】 C

【试题解析】 城市基础设施用地包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。

10 【正确答案】 B

【试题解析】 学校用地属于教育用地，国务院按照土地的不同用途规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

11 【正确答案】 A

【试题解析】 承租人转让租赁合同的，租赁合同约定的权利和义务随之转给第三人，承租土地的使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

12 【正确答案】 B

13 【正确答案】 A

【试题解析】 建设用地使用权的转让可以是有偿的(建设用地使用权的出售和交换)，也可以是无偿的(建设用地使用权的赠与、继承)。

14 【正确答案】 C

【试题解析】 已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续2年未动工的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权。

15 【正确答案】 A

【试题解析】 房地产开发经营的核心问题是与一定的房地产市场供求状况和房地产开发行业发展阶段相联系、相适应的，也与企业规模大小、企业高层管理员的价值取向和经验判断密切相关。

16 【正确答案】 D

【试题解析】 社会营销观念要求企业做到企业利润、消费需求和社会福利三方面的统一。

17 【正确答案】 C

【试题解析】 供求原则是市场经济规律的基本原则，商品价格和市场供求都相互依存。

18 【正确答案】 A

【试题解析】 房地产定价的基本方法包括成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。

19 【正确答案】 B

【试题解析】 现金折扣属于折扣定价策略，是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。

20 【正确答案】 C

【试题解析】 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。故C选项错误。

21 【正确答案】 B

【试题解析】 等额分付终值公式应该满足三个基本条件：每期支付的金额相同;支付间隔相同(如一年、一个月、一个季度等);每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生。

22 【正确答案】 A

【试题解析】 房地产置业投资包括购买型置业投资以及租赁型置业投资。

23 【正确答案】 B

【试题解析】 投资各方现金流量表编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。编制项目投资现金流量表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立其同基础。考察项目自有资金的盈利能力是编制项目资本金现金流量表的目的。

24 【正确答案】 C

【试题解析】 损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。

25 【正确答案】 C

【试题解析】 销售利润率是反映盈利能力的静态指标。反映盈利能力的动态指标主要包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收率。

26 【正确答案】 C

【试题解析】 房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。

27 【正确答案】 B

【试题解析】 把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本，这属于分解方法中的费用分解法。采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。

28 【正确答案】 D

【试题解析】 房地产投资风险特征主要有：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性。

29 【正确答案】 D

【试题解析】 按风险的来源，可分为系统风险和非系统风险;按风险所涉及的范围，可分为基本风险和特定风险;按是否有获利机会，可分为纯粹风险和投机风险;按风险因素的性质，可分为静态风险和动态风险。

30 【正确答案】 B

【试题解析】 互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。互斥方案按照服务寿命长短，分为服务寿命相同、服务寿命不同和服务寿命无限长的方案;按照规模，可分为相同规模和不同规模的方案。故选B。

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31 【正确答案】 A

【试题解析】 净现值率说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。

32 【正确答案】 D

【试题解析】 年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。这种方法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定。

33 【正确答案】 C

【试题解析】 房地产投资项目可行性研究的工作步骤是：接受委托、组建工作小组、制定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。

34 【正确答案】 D

【试题解析】 市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象分析、租赁计划制定、项目建设规模的确定等。

35 【正确答案】 A

【试题解析】 房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。

36 【正确答案】 A

【试题解析】 建设工程投标程序一般为：投标前的准备工作—工程投标询价和现场考察—经济标和技术标确定—填制标书—竞标。

37 【正确答案】 B

【试题解析】 工程项目施工招标由招标人依法实施。

38 【正确答案】 B

【试题解析】 工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容包括：确定项目活动之间的逻辑关系;根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间;按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。

39 【正确答案】 C

【试题解析】 房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为影响指标。

40 【正确答案】 D

【试题解析】 一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段。项目前期策划阶段是在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策。

41 【正确答案】 D

【试题解析】 可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素归纳起来主要有以下方面：(1)利害关系人之间的交易;(2)急于出售或急于购买的交易;(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;(4)特殊交易方式;(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易;(6)交易税费非正常负担的交易。

42 【正确答案】 A

【试题解析】 根据引起折旧的原因。建筑物折旧可以分为：物质折旧、经济折旧、功能折旧。

43 【正确答案】 D

【试题解析】 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”;是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复;是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

44 【正确答案】 C

【试题解析】 从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于三个因素：(1)未来净收益的大小;(2)获得净收益期限的长短;(3)获得净收益的可靠性。

45 【正确答案】 D

【试题解析】 估价中，为了便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此需将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。

46 【正确答案】 A

【试题解析】 对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用房地产价格指数。

47 【正确答案】 D

【试题解析】 运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用、保险费、房地产税等。

48 【正确答案】 D

【试题解析】 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地开发成本

49 【正确答案】 C

【试题解析】 建设部颁布第77号令规定，其中一级资质房地产企业注册资本为人民币5 000万元以上。

50 【正确答案】 B

【试题解析】 涉及业主共同利益的事项为：(1)全体业主授予物业服务企业行使的管理权利;(2)业主承诺按时足额缴纳物业服务费用;(3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。

51 【正确答案】 A

【试题解析】 可变利率每次调整上限通常为2%，在整个贷款期限内贷款利率的调整上限为5%—6%，调整下限则可以由借贷双方协商确定。

52 【正确答案】 C

【试题解析】 房地产证券化的目的是将价值量大的房地产动产化、细分化、流动化。利用证券市场的功能，充分发挥房地产的资本大众化与经营专业化目标，可以吸引大众投资，实行专业理财,达到风险分散化和收益最大化。

53 【正确答案】 A

【试题解析】 中国银行业监督管理委员会(简称“银监会”)在信托领域是制定金融信托宏观政策，监督金融信托市场运行的管理机构。故选A。

54 【正确答案】 B

【试题解析】 房地产风险可分为：(1)财产损失;(2)责任损失;(3)人身损失。

55 【正确答案】 D

【试题解析】 房地产保险的作用主要体现在下列方面：(1)抵御意外不幸，实现经济补偿;(2)促进房地产业和保险业的发展;(3)增强投保人的信用，促进资金融通;(4)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础;(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

56 【正确答案】 C

【试题解析】 对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

57 【正确答案】 B

【试题解析】 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内叉不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账户、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

58 【正确答案】 D

【试题解析】 通常的产品定位方案包括：以区位环境或配套设施作为定位;以项目本身的规划设计、建筑风格作为定位;以文化、生活方式作为定位。所以正确答案为D。

59 【正确答案】 D

【试题解析】 房地产征收的主体是国家。

60 【正确答案】 B

【试题解析】 工程勘察资质分为：工程勘察综合资质、工程勘察专业资质和工程勘察劳务资质。所以正确答案为B。

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二、多项选择题

61 【正确答案】 A,B,C,D

62 【正确答案】 A,B,D,E

【试题解析】 根据《物权法》的规定，征用适用于单位、个人的不动产或者动产，故C项错误。

63 【正确答案】 B,C

【试题解析】 入股分红、货币安置和保障安置是对被征地农民的安置方式。房屋拆迁补偿的方式有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

64 【正确答案】 A,B,D

【试题解析】 按建设用地服务的产业类型，可以将建设用地分为农业建设用地和非农业建设用地。按建设用地的用途，可以将建设用地分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。

65 【正确答案】 B,C

【试题解析】 对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或者国家作价出资(入股)方式配备土地。

66 【正确答案】 A,B,C,D

【试题解析】 E选项是调研报告的要求，应排除。

67 【正确答案】 A,C,D

【试题解析】 社会营销观念是对市场营销观念的补充和完善，基本内容是：企业的开发经营活动不仅要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众长远的利益。

68 【正确答案】 B,C,E

【试题解析】 间接销售渠道的优点：(1)有利于发挥销售专业特长;(2)有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力和财力的不足，重点进行商品房开发建设方面的工作。AD两项属于间接销售渠道的缺点。故本题答案为BCE。

69 【正确答案】 A,D

【试题解析】 按照资金筹集和运用不同，投资可以分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。

70 【正确答案】 A,B,C,D

【试题解析】 房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表。项目总投资估算表属于辅助报表。

71 【正确答案】 A,B,D

【试题解析】 房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。

72 【正确答案】 A,B,C,D

【试题解析】 敏感性分析的作用在于：(1)可以使决策者了解不确定性因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性;(2)可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性;(3)可以了解投资项目的风险根源和风险大小;(4)可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。

73 【正确答案】 B,D

【试题解析】 在对互斥方案进行评价时,经济效果包含了两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验;二是考察哪个方案相对最优，称为相对经济效果检验。

74 【正确答案】 A,C,D

【试题解析】 市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象分析、租赁计划制定、项目建设规模的确定等。

75 【正确答案】 B,C,D

【试题解析】 求取建筑物折旧的方法主要是年限法、分解法、市场提取法。

76 【正确答案】 B,C,D,E

【试题解析】 假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为：求生地价值的公式、求毛地价值的公式、求熟地价值的公式、求在建工程价值的公式、求旧的房地产价值的公式。

77 【正确答案】 A,B,D

【试题解析】 业主义务包括：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;(5)按时缴纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他业务。

78 【正确答案】 B,C,D,E

【试题解析】 物业服务企业的工商注册登记包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。

79 【正确答案】 A,C,D

【试题解析】 房地产开发项目工程设计的基本原则共有六个，分别为：贯彻国家的经济建设方针和政策;先进适用;经济合理;安全可靠;合理利用资源和可持续发展。所以正确答案为ACD。

80 【正确答案】 A,B,C,E

【试题解析】 细分市场有效性评估主要集中在细分市场的可衡量性、可进入性、可盈利性和可操作性。所以正确答案为ABCE。

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三、案例分析

81 【正确答案】 A,B,D

【试题解析】 房地产促销中非人员推销包括广告、营业推广和公共关系等形式。所以正确答案为ABD。

82 【正确答案】 B,C,D

【试题解析】 人员推销的优势：可以当面洽谈，交流信息;可与客户建立长期关系;信息反馈比较快。缺点是时间成本较高，对推销人员的要求高。所以正确答案为BCD。

83 【正确答案】 A,B,C,D

【试题解析】 活动推广的常见类型包括以上四项。

84 【正确答案】 D

【试题解析】 大型有奖销售、打折促销活动实际上向消费者提供了一种特殊的优惠条件，具有鲜明的吸引力。

85 【正确答案】 B,D

【试题解析】 公共关系本身不是一次活动就可以确立的，它依赖于企业长期形象的积累，而公共关系活动的效果也不是立刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。公共关系的效果滞后于广告宣传。

86 【正确答案】 A

【试题解析】 根据年折旧额的计算公式可知，D=C(1-R)/N=50 000×(1-5%)/20=2 375(元)。

87 【正确答案】 C

【试题解析】 成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的”成本”并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。

88 【正确答案】 A

【试题解析】 除自然折旧之外，根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为：物质折旧、经济折旧、功能折旧。

89 【正确答案】 A

【试题解析】 求取建筑物折旧的方法主要是年限法、分解法、市场提取法。

90 【正确答案】 A,C,D

【试题解析】 正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。故选项ACD正确。选项B属于意外破坏的损毁，故排除。

91 【正确答案】 A

【试题解析】 投资利润率=(1 950-410-1 300)/1 200=20%。

92 【正确答案】 B

【试题解析】 城市化水平分别为30%以下、30%—50%、50%—70%、70%以上时，人均GNP分别为1 000美元以下、1 000—3 000美元、3 000—7 000美元、7 000美元以上。

93 【正确答案】 A

【试题解析】 通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为房地产市场预测。

94 【正确答案】 B,C

【试题解析】 出现题干所述的结论不一致的主要原因在于：(1)两个投资项目的投资规模不同;(2)上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。

95 【正确答案】 B

【试题解析】 地租的本质是一种超额报酬或收益。

96 【正确答案】 C

【试题解析】 小组访谈法一般由少量(不超过10人)的被访者组成。

97 【正确答案】 A

【试题解析】 房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、社区环境调研。根据题意分析，可以确定是政治法律环境调研。

98 【正确答案】 A

【试题解析】 观察法在一般的消费品等项目类型的市场调研中应用较多，在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业的情况量，才使用这种调研方法。

99 【正确答案】 B

【试题解析】 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

100 【正确答案】 B

【试题解析】 房地产产品策划一般包括产品调研、产品定位、产品规划设计、产品质量设计、产品营销和产品服务六方面内容。其中，产品营销是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。

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