2019年中级经济师《房地产》冲刺练习及答案解析七

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一、单项选择题

1 关于杜能圈第一圈，下列说法正确的是( )。

(A)林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的木材

(B)谷物轮作区，主要生产粮食

(C)自由农作物区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品

(D)放牧区，或称畜牧业区

2 在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的( )。

(A)利润

(B)收入

(C)普通收入

(D)额外收入

3 土地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。

(A)建设规划没计条件

(B)建设密度和高度控制指标

(C)开发进度和分期投资额度

(D)工程完工期限

4 《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括( )。

(A)土地使用期限

(B)土地用途

(C)动工开发建设期限

(D)土地界址、面积

5 建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，( )。

(A)市、县人民政府有优先购买权

(B)市、县人民政府可以采取必要的措施

(C)应由市场调节，市、县人民政府不得干预

(D)市、县人民政府有权提高土地使用权出让金

6 转让划拨土地使用权时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由( )缴纳土地使用权出让金。

(A)转让方

(B)受让方

(C)转让方与受让方各半

(D)转让方与受让方协商

7 下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是( )。

(A)成片开发土地使用权只能成片转让

(B)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移

(C)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

(D)成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件

8 国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和( )。

(A)土地使用权转让

(B)土地使用权出租

(C)国有土地租赁

(D)土地使用权抵押

9 ( )主要用于对重大客户、公司型或机构型客户的调研中。

(A)经理询问法

(B)电话询问法

(C)人户询问法

(D)路上拦截法

10 某房地产投资项目的现金流量如表5—6所示。如果投资者的目标收益率为1 2%，则该项目的财务净现值为( )。

(A)261.83

(B)264.45

(C)268.72

(D)269.14

二、多项选择题

11 房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括( )。

(A)位置

(B)交通

(C)周围环境

(D)人口

(E)外部配套设施

12 按照城市的职能，可以把城市分为( )。

(A)工业城市

(B)交通枢纽城市

(C)旅游城市

(D)具有综合职能的城市

(E)以某种职能为主的城市

28 ( )的情况下主持人应当终止拍卖。

(A)竞买人最高报价未达到底价

(B)竞买人的最高应价未达到底价

(C)竞买人的最高应价远远超出底价

(D)竞买人同时喊价

(E)竞买人超过十人

13 下列关于抵押建设用地使用权的占用与管理的表述正确的有( )。

(A)抵押权人无权监督、检查抵押土地使用权的管理情况

(B)抵押权可随债权转让

(C)由于建设用地使用权需同地上房屋所有权共同设定抵押，所以地面上已有建筑物时，其同时作为抵押品

(D)抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足

(E)经抵押人同意，抵押建设用地使用权可以转让或出租

14 因特网询问法的缺点有( )。

(A)无法控制被访者

(B)无法获得被访者的合作

(C)无法了解被访者的动机

(D)只反映了被访者的部分需求

(E)可能只反映了常上网的人群的需要

15 下列各项属于房地产投资系统风险的有( )。

(A)通货膨胀风险

(B)市场供求风险

(C)变现风险

(D)时间风险

(E)持有期风险

16 下列关于房地产投资项目可行性研究主要依据的说法中，正确的有( )。

(A)在房地产投资项目可行性研究的过程中，既要对投资项目本身的现金流量进行分析研究，也要对项目所处的环境进行分析预测

(B)在对项目所处的环境进行分析预测时，一般只需考虑经济、技术、资源、金融环境，不需要考虑政治因素的影响

(C)既要对项目内部各环节的运行进行研究比较，又要对项目外部因素的不确定性对项目的影响进行分析判断

(D)需要考虑国家相关法律法规以及国民经济和社会发展规划、宏观调控政策等

(E)需要明确委托人的意图

17 现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型有( )。

(A)总包合同

(B)总价合同

(C)单价合同

(D)成本加酬金合同

(E)成本加利润合同

18 房地产价格策略的内容一般包括( )。

(A)房地产价格比较方法

(B)房地产定价的目标和原则

(C)房地产价格调整策略

(D)房地产定价策略

(E)房地产定价的基本方法

19 求取建筑物重新购建价格的方法有( )。

(A)指数调整法

(B)分部分项法

(C)工料预测法

(D)工料测量法

(E)净现值法

20 下列( )属于物业管理投标申请人资格预审文件的内容。

(A)资格预审申请书格式

(B)招标项目说明书

(C)申请人须知

(D)企业资质文件

(E)企业财务状况

答案见下页

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一、单项选择题

1 【正确答案】 C

【试题解析】 在“杜能圈”中，第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。A项为第二圈，即林业区;B项为第三圈，即谷物轮作区;D项为第四圈草田轮作区的一部分。

【知识模块】 房地产经济基本理论

2 【正确答案】 B

【试题解析】 地租的本质是超额报酬或收益。在房地产经济中，地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为，地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。

【知识模块】 房地产经济基本理论

3 【正确答案】 D

【试题解析】 目前，建设用地使用权出让合同的内容具体包括：

①土地的位置、面积、界址等土地自然状况;

②土地用途及使用期限;

③建设规划设计条件;

④动工开发期限;

⑤出让金额及支付方式;

⑥开发进度与分期投资额度;

⑦违约责任;

⑧双方认为应当约定的其他条款。

【知识模块】 建设用地使用制度

4 【正确答案】 C

【试题解析】 《物权法》第一百三十八条的规定，出让合同一般包括下列条款：

①当事人的名称和住所;

②土地界址、面积等;

③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

④土地用途;

⑤使用期限;

⑥出让金等费用及其支付方式;

⑦解决争议的方法。

【知识模块】 建设用地使用制度

5 【正确答案】 B

【试题解析】 建设用地使用权转让价格明显低于出场价格的，市、县人民政府有优先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

【知识模块】 建设用地使用制度

6 【正确答案】 B

【试题解析】 划拨建设用地使用权转让有两种规定：①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

【知识模块】 建设用地使用制度

7 【正确答案】 A

【试题解析】 成片开发土地的，由于其投资额较大，所以《城市房地产管理法》规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片转让。

【知识模块】 建设用地使用制度

8 【正确答案】 C

【试题解析】 国有建设用地有偿使用方式，除了国有建设用地使用权出让，还有国有建设用地租赁、围有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营。

【知识模块】 建设用地使用制度

9 【正确答案】 A

【试题解析】 经理询问法主要适用于对重大客户、公司型或机构型客户的调研中，如房地产开发企业如果开发办公楼，在确定市场需求时就要求助于这种类型的调研。

【知识模块】 房地产市场调研

10 【正确答案】 A

【试题解析】 已知iC=12%，利用公式，则该项目的财务净现值为：

【知识模块】 房地产投资项目经济评价

二、多项选择题

11 【正确答案】 A,B,C,E

【知识模块】 房地产经济基本理论

12 【正确答案】 D,E

【试题解析】 按城市职能，可以将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市，例如工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市等。还可进一步细分为各种各样功能的城市，如工业类城市还可细分为化工、冶金、纺织等专业性城市。

【知识模块】 房地产经济基本理论

13【正确答案】 A,B

【试题解析】 竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

【知识模块】 建设用地使用制度

14 【正确答案】 B,C,D,E

【试题解析】 已作抵押的建设用地使用权由抵押人占用与管理，抵押权人有权按照抵押合同的规定监督与检查抵押建设用地使用权的管理情况。

【知识模块】 建设用地使用制度

15 【正确答案】 A,E

【试题解析】 由于无法控制调研对象，使因特网询问法的效果大打折扣，极有可能获得的是有偏的数据，只能反映经常上网人群的情况。

【知识模块】 房地产市场调研

16 【正确答案】 A,B,C

【试题解析】 房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。房地产投资的非系统风险包括：收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险和持有期风险。

【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

17 【正确答案】 A,C,D,E

【试题解析】 B项，在房地产投资项目可行性研究的过程中，既要对投资项目本身的现金流量进行分析研究，也要对项目所处的环境(经济环境、社会环境、政治环境、技术环境、资源环境、金融环境、国际环境等)进行分析预测。其中，政治环境是一个重要影响因素，不可忽视。

【知识模块】 房地产投资项目方案比选

18 【正确答案】 B,C,D

【试题解析】 现代房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型有：

①总价合同。总价合同要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担;

②单价合同。单价合同是整个合同期间执行同一合同单价，而工程量按照实际完成的数量进行计算的合同，工程量清单计价模式即是单价合同的基础;

③成本加酬金合同。这种合同是承包商向承包人支付工程项目的实际成本，并按照实现约定的某一方式支付一定酬金的合同。

【知识模块】 房地产开发项目管理

19 【正确答案】 B,C,D,E

【试题解析】 房地产价格策略是指房地产开发企业根据开发经营总目标的要求，围绕房地产价格制定而确定的定价目标，以及为了实现预定的定价目标，在房地产价格确定和调整中所使用的房地产定价原则、方法和技巧。房地产价格策略的内容一般包括：①房地产定价的目标和原则;②房地产定价的基本方法;③房地产定价策略;④房地产价格调整策略。

【知识模块】 房地产市场营销

35 【正确答案】 A,B,D

【试题解析】 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中包含的土地价格来求取。具体的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

【知识模块】 房地产估价

20 【正确答案】 A,C,D,E

【试题解析】 资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

【知识模块】 物业管理

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