2013年中级会计职称考试《中级经济法》考点：租赁合同

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　　租赁合同

　　1.不定期租赁

　　(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　(3)租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　2.租赁合同的期限

　　租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

　　【相关链接1】定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过主合同标的额20%的部分，人民法院不予支持。

　　【相关链接2】对于财产保险合同，保险金额不得超过保险价值。超过保险价值的，超过部分无效，保险人应当退还相应的保险费。

　　3.维修义务

　　(1)出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　(2)承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　(3)承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　【解释】在融资租赁中，承租人应当履行租赁物的维修义务。

　　4.转租

　　(1)承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，“承租人”应当赔偿损失。

　　(2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　5.租金的支付期限

　　对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充;不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的，适用以下规则：

　　(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;

　　(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　6.除不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　7.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　8.买卖不破租赁(2012年单选题)

　　(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

　　【解释】只有在房屋租赁中才有优先购买权，对于其他标的物的租赁，并不适用优先购买权。

　　【相关链接】(1)订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;(2)抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

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