2015年《初级会计实务》知识点预习:投资性房地产总结

（一）投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

★注意：持有并准备增值后转让的建筑物不是投资性房地产。

1.★投资性房地产的范围

（1）已出租的土地使用权

企业计划出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确定认为投资性房地产。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

（3）已出租的建筑物

一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

★2.不属于投资性房地产的范围：

（1）自用房地产；

（2）作为存货的房地产。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（二）投资性房地产的账务处理

★“其他业务收入”和“其他业务成本”科目分别核算企业投资性房地产取得租金收入、处置投资性房地产实现的收入和投资性房地产计提的折旧或进行摊销、处置投资性房地产结转的成本。

1.投资性房地产的取得

（1）外购的投资性房地产

借：投资性房地产

　　贷：银行存款

（2）自行建造的投资性房地产

借：投资性房地产

　　贷：银行存款

（3）内部转换形成的投资性房地产

①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应当按照该项存货在转换日的账面余额或公允价值进行核算。

借：投资性房地产（成本模式）

　　投资性房地产――成本（公允价值模式）

　　公允价值变动损益 （借方余额情况下，亏）

　　存货跌价准备

　　贷：开发产品（账面余额）

　　　　资本公积――其他资本公积（贷方差额情况下，赚）

②企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产。

★成本模式

借：投资性房地产

　　累计折旧

　　固定资地产减值准备

　　贷：固定资产

　　　　投资性房地产累计折旧

　　　　投资性房地产减值准备

★公允价值模式

借：投资性房地产――成本（转换日的公允价值）

　　累计折旧

　　公允价值变动损益 （借方余额情况下）

　　固定资产减值准备

　　贷：固定资产

　　　　资本公积――其他资本公积（贷方余额情况下）

2.投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）★采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

①计提折旧或摊销

借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

②取得租金收入

借：银行存款

　　贷：其他业务收入

③计提减值准备

借：资产减值损失

　　贷：投资性房地产减值准备

减值准备一经计提，在持有期间不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

①★企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

②★资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额：

借：投资性房地产――公允价值变动

　　贷：公允价值变动损益

公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。

③★投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

（3）★投资性房地产后续计量模式的变更

①为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

②存在确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

③★★已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

3.投资性房地产的处置

（1）采用成本模式计量

借：银行存款

　　贷：其他业务收入

借：其他业务成本

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

（2）★采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置

①借：银行存款

　　　贷：其他业务收入

②借：其他业务成本

　　　投资性房地产――公允价值变动（跌价）

　　　贷：投资性房地产――成本

　　　　　投资性房地产――公允价值变动 （涨价）

借：公允价值变动损益

　　贷：其他业务成本

或

借：其他业务成本

　　贷：公允价值变动损益

借：资本公积――其他资本公积

　　贷：其他业务成本