市场经济下对我国房地产业宏观调控的分析思考
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目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高;房地产开发结构失衡，有效供给不足;房地产市场混乱;融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》。该政策文件的出台，其密度是空前的，而且从土地、税收、金融、建设、交易等多领域、多层次综合治理，表明了中央进行调控的决心。反观这几年房地产市场快速发展的同时，也确实存在诸多的问题，这其中既有政策的原因，如强调了住宅的商品属性，忽视(没有真正落实)其公共属性，商品住宅建设增长过快，而经济适用房、廉租房等保障性住宅建设量持续走低;也有市场本身的因素，如住宅户型面积越来越大，价格越来越高，超出了普通百姓的承受预期。作为与房地产息息相关的城市规划工作者，有必要引起足够的思考。
一、土地政策
从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在 2004 年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。2004年4月29 日，在公开处理“铁本事件”后，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》明确提出“三个暂停”：即在深入开展土地市场治理整顿半年期间，全国暂停农用地转用审批，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体的修改。
二、信贷政策
房地产业是资本密集型产业，资金投入大，周转时间长，因此必须有充足的资金支持和畅通的融资渠道。房地产金融市场目前尽管有一些突破，但还是没有改变融资渠道单一、主要来自银行这一现状。据初步统计，银行对企业的直接贷款占房地产开发企业资金来源的30%左右，是房地产企业的第三大资金来源。但作为第一大资金来源的企业自筹资金，主要由商品房销售收入转变而来，其中很大一部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30% 计算，企业收入中有 70%来自银行贷款。按此计算，房地产开发实际使用银行资金的比重应在 50% 以上。因而，房地产业的健康发展关系到银行金融系统的稳定和经济的稳定增长。
三、税收政策
税收政策对对房地产市场起到的调控作用表现在三个方面：一是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升;二是通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目标;三是改革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为。现行税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节税种较少，税负较轻，无形中增加了建房成本，最终导致价格上扬。这种“轻保有、重流通”的局面，导致了土地利用的低效率，抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动。未来我国房地产税收政策将朝以下方向发展：设立土地年租金。我国目前的商品房价格中地价比重已经高达35%，基本与建安成本持平，远高于国外水平。改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费)，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场的有效需求。土地年租金可并入房地产保有税一同征收。
四、结束语
在宏观政策的施行中，要注意调控政策的因地制宜符合地区特点;政策要具有目的性和可操作性;在保证目的性和可操作性的提前下还应保证其持续性，这样才利用该产业的健康、持续发展;同时考虑到这几大政策的施行需要几大部门的联合行动，所以应注意到不同部门，不同政策层次之间的协调性。由于政策的实施存在时滞性，因此要充分了解了房地产业的发展状况，并对各项政策可能产生的效果做出科学的评估，也应考虑到政策实施可能带来的副作用，及时做好防范。总之，应按照构建社会主义和谐社会的要求，坚持科学发展观，提高城市规划水平，充分发挥城市规划在城市经济社会发展中的先导和统筹作用，充分发挥城市规划对于城市发展的宏观调控作用，确保房地产市场健康有序发展，推进城镇化和协持续发展。
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