住宅产业化这3个问题值得深思

第一个问题：制约住宅产业化发展的核心阻力到底是什么?

沈阳是全国住宅产业化示范城市，所以每年都会有百次以上的全国各地的业内外的人士来我们企业参观考察和指导工作，交流的过程中大家会问各种各样的问题，无论是技术上的还是管理上的都好回答，唯一让我感觉到头疼的问题是：“采用预制构件和传统现浇二者的成本差多少”?之所以让我头疼，是因为这个问题的答案需要引申出另一个哲学逻辑才能回答清楚，而这个哲学逻辑在解释过程容易伤人，那就是“屁股决定脑袋”的逻辑。

大家都知道，说到住宅产业化的优势就是“绿色、节能、环保”，这无论是开发商还是建筑商都说得清楚讲得明白。可是“绿色、节能、环保”这个成果是由谁来享受呢?是开发商还是建筑商?都不是!是业主，是子孙后代。比如装配式“三明治”墙板的保温结构与墙体同寿命，不用担心像传统施工那样十年八年就开始外墙皮脱落，不用动不动就使用大型维修基金去重新做外保温;又比如装配式住宅保温效果好，使用周期内节能方面的经济效益惊人等等。这从产权人长远的综合效益计算来说都是低成本的。但另一方面，达到“绿色、节能、环保”这一目标而额外增加的成本谁承担?是产权人吗?如果大家都实行住宅产业化，那么成本在一个水平线上，这个时候成本增加是业主在买单;但事实上住宅产业化的初期，只有少数项目采用装配式，那么采用高成本的项目开发商就吃亏，因为大家的销售价格是一样的，这部分额外增加的成本就成了由开发商和建筑商来买单。那么开发商和建筑商凭什么额外增加成本去给业主享受“绿色、节能、环保”?凭公益凭慈善凭良心?那就是一个字：“扯”!所以在同样的条件下，开发商会选择开发成本较低的传统建筑模式。什么“绿色、节能、环保”，什么住宅产业化，喊口号可以，费钱绝对不行!

其实面对利益做出这种选择无可厚非，“屁股决定脑袋”，换成我是房地产开发商，“绿色、节能、环保”是将来的事情，我算的只是当期的收益，至于这房子十年二十年乃至五十年上百年后怎么样，那是产权人的事儿，你修不修，花多少钱已经不归我管了。同样，如果我是建筑施工单位，我原来置办的队伍、设备、设施都是传统建筑施工所必须的，一旦改变施工方法，人得重新培训，设备得重新购置，规范得重新学习，标准得重新制定，等等等等，短期内还是在增加成本，还是很麻烦，同样会抵制。那么整个产业链呢?是不是也同样面对这样的问题?设计院、材料供应商、运输商、质量监管机构……凡是在这个产业链上的都面对改变原有经营管理习惯的挑战!大家都知道，改变习惯是最困难的事情，更何况支撑这个习惯的是那么一个巨大的既得利益链!

说到这里就应该明白了，制约住宅产业化发展的核心阻力到底是什么?就是传统的产业链!传统的既得利益者!

找到了这个答案我们就明白了很多问题：为什么国家和政府要大力推动住宅产业化?因为政府是代表广大人民群众利益的，他们不会站在少数利益集团尤其是短视集团的立场上考虑问题，他们考虑的是持续发展，是绿色、节能、环保，是子孙后代的青山绿水;为什么大家都喊的响行动少?因为住宅产业化在市场上实施的决策权归房地产开发商，不是购房者，也不是构件生产厂;为什么开发商总是拿成本说事儿跟政府谈条件?因为成本是他们消极的最好理由。如此种种，都是利益在做祟!

第二个问题：目前住宅产业化的发展瓶颈是什么?

住宅产业化从被提出开始到现在，经过“十二五”期间的大力推动，在各级政府和企业的参与下，已经打下了比较坚实的基础，尤其是以沈阳为代表的示范城市在政策规范、技术储备、产业市场化等方面取得了较大的突破，为“十三五”期间将住宅产业化推向更高的水平创造了良好的条件。但从整个产业链看来，其发展过程中仍面临着几大瓶颈的制约：

1、以全产业链为基础的政策、法规、规范等仍需要进一步健全完善

虽然我国出台了多个住宅产业化相关政策规定，并取得了较大进展，但针对住宅产业化发展详细、系统的政策制度研究与制定仍然有很大的空白需要填补。要真正加快推进住宅产业化，政府应营造完善的政策措施和制度体系，使政策措施和制度体系与建筑产业现代化的发展相协调，培育预制装配住宅产业链。一方面，要在建筑设计、部品生产、施工安装及验收、维护保养等各个环节建立住宅产业化的“游戏规则”。另一方面，还要加快研究出台规划、土地、财政、税收、金融等方面的鼓励政策，研究出台与实际情况相适应的“发展规划”和“发展导则”，制定和落实各项激励措施和保障措施，逐步引导更多企业进入PC住宅市场，形成可持续的市场运行机制，引导住宅产业化发展。

2、管理缺乏积累、总结和突破

我国住宅产业化发展相应的管理经验较少，管理措施主要是借鉴国外经验，具有我国或者地方特色的住宅产业化管理方法仍不成熟。传统管理模式具有较强的路径依赖性，在技术、利益、观念、体制等各方面都顽固地存在着保守性和依赖性。在新时期要实现新跨越，在管理模式上必须要有新突破，应重点发展以构件生产企业、施工单位、房地产公司为主的全产业链发展模式，整合优化整个产业链上的资源，运用信息技术手段解决设计、制作、施工一体化问题，尤其是从规划设计的源头就要解决标准化的问题，使其发挥最大化的效率和效益。

3、成本优势无法体现

投资者对该行业的发展前景是肯定的，他们关心的是进入的时机是否恰当。目前住宅工业化建设项目太少，不能形成规模效益。而且从造价上来看，工业化住宅要比全现浇住宅略高，主要原因是工业化住宅建设还处于推广试验阶段，总体规模小，预制构件开模费用较高，造成构件预制费用高，工人对工艺不熟练，导致施工效率不高。同时，住宅工业化建设所需的技术工人和机械成本较高，都制约着住宅产业化的发展。

成本过高也与市场发育程度低有关。从整个建筑业来说，转包、分包的项目经营管理模式，以及产业链上设计、施工、生产各个环节的脱节，都造成住宅产业化成本过高。

4、专业人才和产业工人严重短缺

制约建筑产业化快速发展的因素除成本因素、技术因素外，产业化人才缺乏也是一个瓶颈。我国的住宅工业化还处于探索阶段，在设计的系列化、标准化、多样化、通用化方面还有许多问题需要解决，相对各方面的技术人才非常短缺。目前从事建筑产业化的人才数量少、整体素质不高，普遍缺乏固定的工厂、施工现场技术工人，技术管理复合型人才更是凤毛麟角。另外经过严格培训的产业工人严重短缺也是摆在我们面前的巨大难题。目前无论是构件生产车间的工人还是施工现场的装配式施工工人都严重短缺，一旦施工规模过大过快时建筑工程质量的保障就无从谈起。

培养产业化相关人才，不是光喊喊口号，不是简单地产学研结合、整合产业资源就能解决。建筑产业化技术是各专业集成的技术，同时也是设计、构件生产、施工、集成的技术和管理过程。应积极引导设计院、工厂、施工的技术人才向建筑产业化转型，提高建筑产业化人才的实战经验，引导优秀技术人才、管理人才向建筑产业化转型。要建设好稳定的产业工人队伍，真正的适应产业化的劳动力需求。

5、行业进入门槛低，监管不到位

在国家大力推动住宅产业化发展的大趋势下，预制构件生产也被视为朝阳产业，构件生产企业以及配套设备、模具、产品构件、辅助材料等产品的生产企业也如雨后春笋般纷纷建立。但目前国家和地方还未出台明确详细的构件制作、施工及质量验收标准和规程，更没有配套的实施细则，监管层面略显粗糙，对于预制构件生产企业的准入门槛也相对较低。尤其是那些与之配套的产品和服务，好多都处于产品质量标准的空白区。在住宅产业化市场运行机制不完善的大环境下，受成本压力影响，企业采用低价中标竞争方式，而中标后自身技术条件、生产硬件设施、资金支持、人员因素、配套产品选用等方面根本无法支撑完成项目，这样恶性竞争的结果会产生一系列的严重后果，不利于引导构件生产行业的健康发展，更不利于培育技术实力强、产品质量好的大型构件生产企业。推动住宅产业化需要全产业链上下游企业的资源整合，实现共同发展，任何一个产业的缺失和薄弱都会影响住宅产业化的健康发展和发展速度。

第三个问题：在现状下我们应该做些什么?

总结前面两个问题及答案：目前制约住宅住宅产业化发展的核心阻力是成本高于传统建筑模式。原因是产业初期整个新建立起来的产业链还不完善不均衡，薄弱环节多，尤其是以市场为导向的新兴产业配套能力太弱。

虽然这两个问题由于我个人能力和见识有限给出的答案肯定是不全面也不准确的，但我觉得我还是有义务针对这两个问题拿出我的个人建议来，哪怕只是皮毛，只是一块抛出的板砖!为了把这个产业做起来，做成熟，哪怕成为先烈，我还是觉得至少我们应该做以下几方面的事情，以达到把成本降下来的目标，不给核心阻力以口实，来健康地推进住宅产业化的发展。

一是国家继续坚定不移地推进住宅产业化进程，通过连续出台并持续完善一系列的法律法规，促进全产业链均衡发展。

尤其是要从规划设计的源头就解决成本优化的问题。比如利用BIM技术平台，整合产业过程的所有资源，通过科学优化协调来降低综合成本，而不是简单粗暴地将成本压力归于构件生产企业，做到全产业链每个环节每个部品每个配件都成本最优。

现在有一个普遍的现象：一个装配式项目竣工结算后，开发商成本没怎么上升，施工企业微利，产业工人挣工资一分不欠，各材料供应商包赚不赔，唯一赔的一塌糊涂的是构件生产企业。所以好多构件生产厂是上的快，死的也快。如果这种简单粗暴的成本控制方式不发生根本改变，让这么长的产业链上的一个单一环节来承担整个产业链的降成本责任，那么住宅产业化的健康发展则无从谈起。最理想的降低成本方法就是全产业链的优化，统筹兼顾，使全产业链的产业实体都在国家法律法规的框架下规范经营，有序竞争，共同承担起产业成本的责任。

二是要改变成本的计算机制，不能局限于传统的建设成本计算规则，尤其是政府投资项目，成本的计算周期及计算口径要进行规范。

按照现在的成本计算方法，无论是开发成本、建设成本还是建筑成本，都是直接计算建造周期内的成本。但住宅产业化着眼的是长期效益，计算的是长期综合成本。这种出发点就不一致的“鸡同鸭讲”本身就不在一个频道!结果现在成本成了做与不做住宅产业化的判定条件，阻力不大就怪了。至于如何通过可操作的方法去改变计算规则，我确实没有想到办法，但这方面的老师很多，只要想认真研究，就一定能找到科学合理的办法。

三是政策扶持要坚持，尤其是一些基于技术研发、科技创新方面的资金支持要到位。

一个新行业，技术储备、人才储备、设备设施储备都不足，需要一个研发投入的过程。这仅仅靠企业投资是远远做不到的，何况住宅产业化肩负的责任是“绿色、节能、环保”，单靠自觉没法做到。

四是执法要严，对传统建筑施工和建筑工业化施工按一个标准来管理、检查。

比如环保、消防、质量、安全等方面，法律法规已经很完善也很严格了，但往往是在执行的过程中网开一面，导致传统施工本应该为承担社会及公益责任而额外付出的成本没有付出。传统施工成本的增加本身相对而言也是在降低产业化体系的成本。

另外也得成体系地对住宅产业化产品各个环节的质量进行严格监控，绝对不能为了产业化而放松质量标准，为工程留下质量隐患。尤其是对构件生产企业生产过程及施工企业现场装配过程的监管要更加严格。另外也建议对构件生产企业的综合生产能力建立科学的评估体系和考核定级及升降级制度，确保其量力而行，承接能力范围内的工程项目，不能拿鸭子上架，干不了硬干，伤害企业前途的同时更伤害这个产业!

五是我们这些做住宅产业化的先驱们要耐得住煎熬，沉得住气，脚步要踏实，不能急功近利，追求短期效益，否则先驱很容易就变成先烈。

最近业内人士经过广泛的调查和讨论，对住宅产业化的构件生产企业都有这样一种担忧：干得越多可能死的越快!这不是危言耸听!

近几年在国家政策的鼓励下，各个地方上了很多的构件生产线，设计产能增长速度惊人。可事实上是什么呢?“设计产能”绝对不能简单地等同于“产能”。谁能保证生产线弄齐整了就一定能出合格的产品?跟其它的产业一样，住宅产业化也是科学，也是一个要求非常严谨的科学体系，不是简单的1+1=2。尤其是在技术储备严重不足，管理经验严重欠缺、技术人才短缺、训练有术的产业工人几乎没有的情况下，把图纸转化为产品的过程是有着巨大的风险的：一块不合格的产品后面可能是一栋楼、一个项目甚至是一个住宅产业化的发展前途的损失!做不好，一个失误就把所有的投资赔进去。所以说，住宅产业化的任何一个环节都需要慢慢地积累，需要认认真真地总结，需要脚踏实地去做!这是一个辛苦的过程，付出的过程，需要做这些事情的人能付出，能耐得住寂寞，能禁得住煎熬!

住宅产业化 “十二五”期间经过政府牵头，企业和业内人士的共同努力，已经取得了一定的发展基础，积累了大量的经验成果，尤其是在沈阳市场，取得了很大的突破!其它城市也在陆续赶上来，甚至大有青出于蓝的势头。全国住宅产业化的未来一片光明!我为此感到欣慰，也对住宅产业化的未来充满了希望和期盼。虽然在过去的两年里我们一直在接受煎熬，但我们也正是从这种煎熬中学到了东西，积累了经验，坚定了信念!

住宅产业化也是一场革命，而且处于革命的初级阶段，那就一定会有坚定的真革命者，也会有更多的喊着口号不做为甚至脚底下使绊子的假革命者。但无论如何，革命最终一定会取得成功，因为先进的必将取代落后，这才是真理!

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