BIM模型后期，如何在物业管理中发挥应用

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一、BIM的动态化

1. 全楼空调的管理

如对于一个复杂而庞大建筑的空调系统，我们要随时了解它的运行状态，利用BIM模型就非常直观，对整体研究空调运行策略、气流、水流、能源分布定义很大。

我们可方便了解到冷机的运行，类型、台数、送出水温、空调机(AHU)的风量、风温及末端设备的送风温湿度、房间温度、湿度均匀性等几十个参数，方便运行策略研究、节约能源。

同时对水泵启停、阀门的开启度、各管线的水温、流量，可进行直观的监视。

2. 智能照明

现在大多数项目都具有智能照明功能，利用BIM模型可对现场管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再现，为物业人员提供了直观方便的手段。

二、工程应急处置

1. 漏水应急处理实例

如在项目中，有自来水管线破裂等情况发生，导致从管线、电缆桥架、未作防水的地面向地下多层漏水。

虽然有CAD图纸，但地下层结构复杂，上下对应关系不直观，从而要动用大量人力，对配电室电缆夹层、仓库、辅助用房等进行逐一开门检查。

如果能将漏水报警与BIM模型相结合，我们就可在大屏上非常直观的看到浸水的平面和三维图像，从而制定抢救措施，减少损失。

2. 重要阀门位置的显示

标准楼层水管及阀门的设计和安装都有相应的规律，可方便找到水管开裂部位并关断阀门。

但是在大堂、中庭等处，由于空间变化大，水管阀门在施工时常有存在哪方便就安装在哪的现象。假如某项目因极端冷天导致使大门入口风幕水管冷裂，经反复寻找阀门，最后在二层某个角落才找到。这里虽存在基础管理的缺陷，但如有BIM模型显示，阀门位置一目了然，处理会快很多。

3. 入户管线的验收

一个大项目有电力、光纤、自来水、中水、热力、燃气等几十个进楼接口，在封堵不良且验收不到位时，一旦外部有水(如市政自来水爆裂，雨水倒灌)，水就会进入楼内。利用BIM模型可对地下层入口精准定位、验收，方便封堵，质量也可易于检查，减少事故几率。

三、火灾应急处置水平的提高

对于火灾应急处置恐怕是BIM模型可以成为最具优势的典型应用。

1. 消防电梯

按目前规范，普通电梯及消防电梯不能作为消防疏散用(其中消防梯仅可供消防队员使用)。而有了BIM模型及BIM具有了前述的动态功能，就有可能使电梯在消防应急救援，尤其是超高层建筑消防救援中发挥重要作用。

要达到这一目的所需条件包括：

1)具有防火功能的电梯机房、有防火功能的轿厢、双路电源(采用阻燃电缆)或更多如柴发或UPS(EPS)电源;

2)具有可靠的电梯监控，含音频、视频、数据信号及电梯机房的视频信号、烟感、温感信号;

3)在电梯厅及电梯周边房间具有烟感传感器及视频摄像头;

4)可靠的无线对讲系统(包括基站的防火、电源的保障等条件)或大型项目驻地消防队专用对讲系统;

5)在中控室或应急指挥大厅、数据中心ECC大厅等处的大屏幕;

6)可靠的全楼广播系统;

7)电梯及环境状态与BIM的联动软件。

当火灾发生时，指挥人员可以在大屏前凭借对讲系统或楼(全区)广播系统、消防专用电话系统，根据大屏显示的起火点(此显示需是现场视频动画后的图示)、蔓延区及电梯的各种运行数据指挥消防救援专业人员(每部电梯由消防人员操作)，帮助群众乘电梯疏散至首层或避难层。

哪些电梯可用，哪些电梯不可用，在BIM图上可充分显示，帮助决策。

2. 疏散引导

对于大多数不具备乘梯疏散的情况，BIM模型同样发挥着很大作用。凭借上述各种传感器(包括卷帘门)及可靠的通讯系统，引导人员可指挥人们从正确的方向由步梯疏散，使火灾抢险发生革命性的变革。

3. 疏散预习

另外，在大型的办公室区域可为每个办公人员的个人电脑安装不同地址的3D疏散图，标示出模拟的火源点，以及最短距离的通道、步梯疏散的路线，平时对办公人员进行常规的训练和预习。

四、在物业管理上的应用

1. 预留维修更换设备条件

利用BIM模型很容易模拟设备的搬运路线，我们要认真分析，对今后10年甚至20年需更换的大型设备，如：制冷机组、锅炉等作出管道可拆装、封堵、移位的预留条件。

2. 基于BIM的建筑数据统计

BIM模型中的建筑数据比传统的CAD软件要求更严、更准，利用这一点在物业管理中可对诸如：石材面积、地毯面积、地板面积、外窗(外玻)面积以及阀门、水泵、电机等大量材料和零配件进行精准的定位统计。

3. 人员定位

在BIM模型中，在晚间对入室的保洁服务员、巡视保安人员及运维的技工进行定位，就可了解每个人的移动轨迹，这无疑对内部可能发生的偷盗、泄密等事件起到监视和威慑，从而提高敏感区域的安全性，使物业整体保卫保密工作的水平进一步提高。

4. BIM模型与运维人员的培训

BIM模型直观、准确，各种机电设备、管线、风道、建筑布局一目了然，加上动态信息、人流、车流、设备运行参数，又以动画方式演绎出来。这些信息正是培训运维技工、安保人员以及各类服务人员的极好教材。

BIM模型在施工过程中的应用可全面提升工程造价行业效率与信息化管理水平，优化管理流程，高效率、高精准度的完成工程量计算工作。以上内容就是“BIM模型后期，如何在物业管理中发挥应用”，更多BIM热点资讯/教程分享欢迎关注微信公众号“BIM实训”，也可点击下方免费下载领取精品学习资料。