城乡规划师|新《土地管理法》知识百问--第十九弹

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55、如何处理政府、政府有关部门造成国有建设用地闲置的行为

根据有关闲置土地处置政策规定，由于政府、政府有关部门的行为造成国有建设用地闲置的，市、县自然资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

① 延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。

② 调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。

③ 由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。

④ 协议有偿收回国有建设用地使用权。

⑤ 置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划无法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及岀让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。

⑥ 市、县自然资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。市、县自然资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。

56、如何处理城市规划区范围内以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地

《土地管理法》第三十八条规定，对城市规划区内闲置土地的处理，适用《城市房地产管理法》。根据《城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

57、《土地管理法》对开发未利用地有什么要求

《土地管理法》第三十九条、第四十条、第四十一条对未利用地的开发规定了鼓励措施和开发应当具备的条件。

一是国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地;适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。

二是开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行;禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地;根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。

三是国家依法保护开发者的合法权益，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。

现行的《土地管理法实施条例》对此做了进一步规定，

一是禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。

二是在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准。

三是开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上地方人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过五十年。

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