城乡规划师|新《土地管理法》知识百问--第二十六弹

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76、建设单位能否改变其依法取得土地的用途

土地出让合同对土地使用的性质、 用途、建筑容积率等都作出了明确的规定，违反土地出让合同的约定土地用途属违约行为;釆用划拨方式提供土地使用权的，政府在划拨决定书等批准用地文件中对建设用地的用途及使用要求也都有明确的规定，用地单位必须按照批准的用途使用，不得擅自改变批准的用途。

因此，《土地管理法》明确规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，不得擅自改变规定的土地用途。但是，在土地利用过程中，从节约集约利用土地和最大限度发挥土地的效益角度出发，在特定的条件下改变土地用途并不违背土地利用的方向。

因此，《土地管理法》在强调按规定用途利用土地的同时，也规定了确需改变土地建设用途的条件和审批程序。建设用地经批准后，或签订土地有偿使用合同后，因某些情况的变化，确属必须对土地有偿使用合同或批准用地文件规定的用途作某些调整时，土地使用者应向县、市人民政府自然资源主管部门提出申请，自然资源主管部门经审查后，认为改变后的土地用途仍符合规划并允许改变的，报经原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区改变土地用途的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意。

随着机构改革中土地管理与规划行政管理职能的整合，今后办理改变土地用途审批的手续将更加便捷。改变土地用途的申请经原批准用地的人民政府批准的，县、市人民政府自然资源主管部门要与土地使用者重新签订土地使用合同或签订土地使用的补充合同，补缴出让金和有关费用;如果改变用途后，原划拨土地使用权要实行有偿使用的，还应当按国有土地有偿使用的有关规定办理有偿使用手续，签订土地有偿使用合同，补缴土地有偿使用费。∨

77、什么是临时用地?如何使用

临时用地是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用、在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地，包括因临时建筑或其他设施而使用的土地。临时用地只能是临时使用土地的行为，不能将临时用地改为永久建设用地，不得在地上建设永久性建筑物及其他设施。临时用地使用结束后，应将土地上临时建设的设施全部拆除，恢复土地的原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人。

临时用地具有以下特点：

① 临时用地不改变土地用途的性质，无须办理农用地转用等手续，使用结束后仍恢复原用途。

② 临时用地不改变土地权属，使用农民集体土地的不需要办理征收土地手续，使用国有土地的也不必办理划拨或有偿使用手续。

③ 临时用地经批准后应当签订临时用地合同，并给土地的所有权人和原使用权人的损失予以补偿。

建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起 1 年内恢复种植条件。∨

78、建设项目需要使用临时用地的?如何办理审批手续

根据《土地管理法》第五十七条明确规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。

其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。临时使用土地期限一般不超过二年。

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