城乡规划师|新《土地管理法》知识百问--第二十五弹

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73、什么是国有土地有偿使用制度?使用方式有哪些

自20世纪80年代土地使用制度改革以来，我国逐步确立了国有土地的有偿使用制度。国有土地有偿使用，是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是我国土地使用权取得的主要方式。

目前，国有土地有偿使用的方式主要有三种：

① 国有土地使用权出让，指国家将一定年限内的土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为，国有土地使用权出让的最高年限分别为：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或其他用地五十年。土地出让合同约定的年限不得超过上述最高年限。国有土地出让的方式主要包括招标、拍卖、挂牌和协议出让。出让是国有土地使用权有偿使用的主要方式。

② 国有土地使用权租赁，是指国家将一定 时期内的土地使用权让与土地使用者使用，由土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。

③ 国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用 权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价岀资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府委托有资格的国有股权持股单位统一持有。这种方式在国有企业 改制改组中采用较多。《土地管理法》第五十六条、第五十七条明确规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

74、什么是国有土地使用权划拨?划拨土地范围有哪些

国有土地使用权划拨，即以划拨方式取得国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用权者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

划拨土地使用权具有以下特点：

① 划拨土地使用权没有期限的规定。

② 划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。如果需要转让、出租、抵押等，应当办理土地岀让手续或经政府批准。

③ 取得划拨土地使用权，只需缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费，不需缴土地有偿使用费。

由于划拨土地使用权是国家给予的一种特殊优惠政策，因此《土地管理法》第五十四条对可以采取划拨方式使用土地的范围作出了相应规定，主要包括：

① 国家机关用地和军事用地;

② 城市基础设施用地和公益事业用地;

③ 国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地;

④ 法律、行政法规规定的其他用地。

目前，根据节约集约利用土地的需要，正在开展扩大国有土地 有偿使用范围，限制划拨用地范围的改革。《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)提出，严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第 61号)规定，国家扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。

75、土地有偿使用收益在中央和地方之间如何分配

根据《土地管理法》第五十五条规定，存量建设用地的土地有偿使用收益全部留给地方政府用于城市建设和土地开发;新增建设用地的土地有偿使用费百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。

这里的新增建设用地是指建设占用农用地，并依法办理农用地转用的建设用地，包括建设占用耕地、林地、草地、农田水利用地和养殖水面等土地。关于新增建设用地的土地有偿使用费如何使用方面，2019 年修改的《土地管理法》删除了原先关于“都专项用于耕地开发”的规定， 增加了“具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准”的内容。

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