城市规划师复习辅导之城市用地的经济评价

更新时间：2009-10-19 15:27:29 来源：|0

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　　1、城市土地的经济评价定义

　　城市土地的经济评价指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评价土地质量优劣差异，为土地使用提供依据。

　　通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动状况等条件，可以揭示土地质量和土地收益的差异。

　　2、城市土地的基本性质

　　认识城市水地的特殊性是进行城市土地经济评价的基础。

　　(1)承载性是城市土地最基本的自然属性

　　承载性――城市土地为城市各项建设和经济社会活动提供场所，是人们进行生产和生活不可缺少的物质要素，也是各类建筑物和构筑物的载体。这一特性为承载性。

　　城市土地承载性对城市的发展和建设影响主要在物理属性方面，而与其自身肥沃程度无关。

　　(2)区位的极端重要性

　　城市土地区位的含义，除包括地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心，交通线路等社会经济要素的相对位置。

　　包括：有形区位：如土地所在位置距就业中心、交通路线的远近，基础设施的条件等;

　　无形的因素：如经济发展水平、社会文化环境等。

　　(3)地租与地价

　　地租：报酬或收益，本质是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润。

　　土地价格：是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。

　　在我国，土地属国家所有。因此地价一般指土地一定年限内使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。

　　经济学中分析：城市土地在城市不同用途之间合理分配的基础是价值最大法则。即土地所有者追求最大地租而土地使用者寻求生产过程中利润最大而使地租等于其边际产出价值。

　　极差地租：不同区位的土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

　　3.城市土地经济评价的主要影响因素

基本因素层	派生因素层	因子层
土地区位	繁华度	商业服务中心等级高级商务金融聚集区集贸市场
土地区位	交通通达度	道路功能与宽度道路网密度公交便捷度
城市设施	城市基础设施	供水设施排水设施供暖设施供气设施供电设施
城市设施	社会服务设施	文化教育设施医疗卫生设施文娱体育设施邮电设施公园绿地
环境优劣度	环境质量	大气污染水污染噪声污染
环境优劣度	自然条件	地形坡度地基承载力洪水淹没与积水绿化覆盖率
其他	人口密度建筑容积率城市规划	人口密度建筑容积率用地潜力