城市规划师资料之中华人民共和国城市房地产管理法

　　为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法益，促进房地产业的健康发展，1994年7月5日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，并自1995年1月1日起施行。2007年8月30日，全国人大常委会通过对该法相关条款的修改。

　　1.基本规定

　　(1)在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为;房地产交易包括地产转让、抵押和房屋租赁(第二条)。

　　(2)国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。划拨国有土地的除外(第三条)。

　　(3)国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件(第四条)。

　　(4)房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯(第五条)。

　　(5)为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件。具体办法由国务院规定(第六条)。

　　2.房地产开发用地规定

　　(1)土地使用权出让的概念。土地使用权出让，是指根据将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为(第七条)。

　　(2)土地使用权出让的规定。

　　1)除划拨土地以外，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度;城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让(第三条、第八条)。

　　2)土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划(第九条)。

　　3)土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订方案(第十一条)。

　　4)土地使用权出让，可以采取拍卖、招标、或者双方协议的方式，并签订书面合同。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金(第十二条、第十四条、第十五条)。

　　5)土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金(第十七条)。

　　(3)土地使用权划拨的概念。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限限制(第二十二条)。

　　(4)土地使用权划拨的适用范围。土地使用权划拨适用于国家机关、军事用途、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地(第二十三条)。

　　3.房地产开发中的城市规划管理要求

　　(1)房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设(第二十四条)。

　　(2)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满2年未动工开发，可以无偿收回土地使用权(第二十五条)。

　　4.房地产交易中的城市规划管理要求

　　(1)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订变更协议或者重新签订土地使用权出让合同(第四十三条)。

　　(2)商品房预售应当持有建设工程规划许可证(第四十四条)。

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