城市规划师备考:土地利用规划[7]

　　对于上述第一和第二种方法，将在下面加以详细叙述。

　　1.制订公共工程改善计划

　　公共工程改善计划习惯于把土地利用规划的长期或一般的建设，和在公共设施建设中涉及的短期的、特别的决定联系起来。通过地方政府和公共机构的协作，才能安排排水和供水系统、道路、学校及其他公共设施的类型、容量、时间的选择和位置，在某种程度上，这种安排会符合土地利用规划所提出的土地发展模式的要求。

　　制订公共工程改善计划，是在各个不同部门和机构中进行协调和确定优先次序的一种正规的方法。它的任务是：每年要编制一个打算改善公共工程的五年计划表，这个表要说明将改善哪些公共工程(如道路和下水道)，这些公共工程的建设地点、设计的容量、建设的时间以及如何筹措资金。

　　2.各种建设法规

　　(1)区划条例与实施土地规划有关的最一般的法规类型是区划条例(Zoning　ordinance)。传统的区划条例包括一张图(或一组图)和文本。这张图把社区分成许多区域，文本则列出每个区域内允许的土地使用类型，并提出管理这些允许发展的土地使用方式的规则。具有代表性的管理规则如下：最小的地块尺寸;可允许的地块尺寸、形状和建筑物的高度;最大的发展密度(如每英亩土地允许的住宅单元的数量，或办公用地的平方英尺数);最小的建筑后退和院落要求。文本通常也控制发展的其他万面，如各种标志物、不靠街面的停车;有时文本还控制环境美化和建筑外貌。

　　图则和文本都要经常修订。最常见的修订方式是再区划(Rezoning)。当房地产拥有者对他们的土地使用分类表示不满意，或申请别的土地使用分类时，就可以进行再区划。另外，要考核所提出的各种申诉程序：①所提出的管理方面的错误;②在区划条例中提供的特别的例外情况(即通常所说的特许用途或指定的用途);③为消除独特的或不适当的麻烦所带来的变化。

　　区划条例中的土地使用分区的数量和类型，在各城市之间也是极不相同的。但目前很多传统的区划条例实际上包括下列土地使用分区类型：

　　农业用地;独户家庭居住用地;两户家庭居住用地：多户家庭居住用地;办公一公共机构用地;本地的商业用地;综合性商业用地;制造业用地。

　　(2)土地细分规则和其他建设法规土地细分规则是一种管理地块划分的方法(土地可以分成建筑地块、街道或其他地块)，也是管理必须安排的道路、公用事业和其他各种公共工程改善措施的方法。所提出细分的最初和最终的地块，都要接受地方政府的审核、协调和批准。

　　能有助于实施土地利用规划的其他条例，包括建筑规章、住房规章、管理侵犯土地权的行为、土地的分等定级、排水系统、树木的保护，以及其他环境问题的条例。有时区划条例、土地细分规则和其他有关的法规，结合成一个单独的统一的建设法规，以代替各自的管理。

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