城市规划师备考:土地利用规划[8]

更新时间：2010-12-01 14:41:02 来源：|0

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　　(3)建设法规的演变

　　近年来，城市土地问题已变得更加复杂和有争议，以相同的标准进行匀质的用地区划的老概念已发生很多变化。下面列举的部分情况说明问题的多样性和复杂性：可转让的发展权;有条件的用地区划;有规划的单元发展;刺激(奖励)性区划;增值税贷款;限制性契约的市政管理;环境影响条例;违法的地产转让;历史保护地区区划;容积率;基地计划审核;建筑审核;景观要求;混合利用开发土地;延期偿还权;浮动区;偿债区;超负荷区;商业区;影响费;听取意见的审查人;地界零线(Zero lot　line);地区和州的审核;成组发展;补偿法规;有控制的发展条例;上空使用权区划;义务提供场地或场地费;强制性保险和保单;包含一切开支在内的区划;治外法权的区划。

　　这些改革在普遍性、实用性和公认的合法性方面有很大的改变。在传统的建设法规方面许多公认的改变之一，是有规划的单元发展(Planned Unit Development)。开发商通过有规划的单元发展条例被允许改变土地用途、发展密度和地块尺寸，只要开发商在某种综合参数内坚持和服从基地计划。

　　早期的区划实践就是通常所说的累积的或步步升级的区划。允许的土地用途和密度，从一个区到每个连续的区自动地积累。由此，在区划的早期，R一1区只允许用于独户住宅;在R一2区，应允许R—1区中所允许的所有用途，加上只允许建两户住宅，等等;沿着地界线通过商业区和工业区，累积在M-2区。例如这是一个允许所有用途的区，从独户住宅用地到不受限制的工业用地。

　　累积式的区划的改变之一是，只能在主要用途类型范围内允许土地用途累积(如居住区)，但不能从一个主要用途类型转到另一类型(如由居住区转到商业区)，即：在多户住宅区可允许建独户住宅，但在商业区或工业区则不允许建住宅。

　　关于土地利用的其他改革设想，认为区划的同类分区也许不总是好主意，而混合使用土地的发展形式把工作、商业、娱乐、购物、特别是居住的机会结合在一个中心，能提供很多好处。在美国的许多城市，混合使用的发展形式是一种发展的趋势，它是受欢迎的，它使人消除了严格的单一用途划区的烦恼。这种发展形式使各种活动相互很接近，利用使这些活动能结合在一个区内，以减少和排除一些出行(如从家到工作地点，从家到娱乐场所的出行)，从而减轻交通拥挤状况。

　　通过土地利用规划的实施，区划有三项重要的限制：①限制私有财产权。在司法方面的严格检查的条件下，可以知道对私有财产权的限制在法律上既是必要的，也是合理的。②对于不合需要的活动来说，区划是个限制因素。区划能禁止、鼓励或引导发展，但不能参与和自动地产生计划。③由选出的官员所作出的许多最有效的区划决定，事实上都是有法律效力的，从而象公众的意见和政治的敏感性这一类非技术因素，都同技术上的考虑和上地利用规划政策一并被考虑到。