2015年房地产估价师《经营与管理》成本法注意问题命题点
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【导读】为了帮助考生全面复习2015年房地产估价师《经营与管理》考试课程，系统掌握房地产估价师《经营与管理》考试教材的相关重点，环球网校编辑整理了"2015年房地产估价师《经营与管理》成本法注意问题命题点"，主要阐述了成本法注意问题的知识点，供大家参考，祝学习愉快!
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成本法需要注意以下几个问题
1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。
需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。
2)红线内市政费用应包括在建造成本中。
3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。
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4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。
5)成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。
6)对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。
7)成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。
8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。
9)要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。
10)功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的升值。
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