2016年房地产估价师《经营与管理》影响房地产市场的两大因素考点

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　　影响房地产市场的两大因素知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：

　　影响房地产市场的两大因素：

　　房价疯涨的根本原因

　　房价疯涨的根本原因是垄断。包括三个方面的垄断：一是政府对于土地市场的垄断。目前中国的土地市场由政府一手包办。无论是土地的流入还是流出，都必须经过政府出让。土地流动性的的缺乏使得通过土地流动性和自由竞争的来降低土地成本的途径被彻底封闭。在一轮又一轮的拍卖中，开发商有时明知价格过高但还是得拼命吃进来因为。土地出让只此一家别无分店，不吃连玩的机会都没有。开发商前期所获得的超额利润很大一部分被不断高涨屡创新高的地价所吞噬，这迫使开发商又不断追求更大的利润。另一方面也使得开发商更热衷于囤积土地。因为在目前垄断的土地市场体制下。土地的时间价值被无限放大。目前在已经出让的土地中有近60%处于闲置状态，并集中造成了楼市的供应紧张，拉升了房价。而且政府还可以获得土地闲置费甚至无偿收回土地使用权的额外收益。

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　　第二个垄断是开发商对商品房市场的垄断。鉴于目前的房地产市场制度和政策，能合法销售的商品房只有两种。经济适用房和商品房。而商品房居于绝对的主体地位。这就使得开发商在市场供应体系中居于绝对的主体和强势地位。因为其他的供应形式如集资房、小产权房等都被视为非法，而受到种种制约和打击。

　　另一方面随着市场体制的完善和市场准入门槛的不断提高，使得市场资源不断向大开发商集中。从而令这些开发商在市场价格上更容易进行勾结，并进一步控制市场节奏。

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　　但值得欣慰的是，现在政府已经在放松和拓宽市场的供应形式和渠道，减少市场供应对开发商的依赖。近期国务院为集资建房松绑就是一个很好的举措。

　　第三个垄断是政府银行对于资金的垄断。目前无论是开发领域还是消费领域，近70%的资金都由各银行提供。房贷是各银行争夺的优质贷款，为银行带来了巨大的垄断收益。尽管也有相当的开发商采取上市、拆借、联合开发等手段直接融资，但比例并不大。巨大的间接融资成本被转移到房价中。银行对于资金垄断的副作用也是巨大的。首先是巨大的系统风险，在资金垄断的前提下。房价下跌所带来的系统风险是银行和政府无法承受的，这也是政府和银行阻止房价下调的一个根本原因。另一个巨大的副作用便是流动性过剩和资产价格的飞速上涨以及通货膨胀的加大，然后政府再下大力气出台紧缩政策，进入新的恶性循环。

　　由此可见。房价疯涨的根本原因是垄断。只要这种垄断格局不出现较大的改变。指望房价稳定是不可能的。

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