2017年房地产估价师《案例分析》精选试题四

　　【摘要】"房地产估价师《案例分析》精选试题"是2017年房地产估价师考试重点，为帮助考生有效备考2017年房地产估价师《案例分析》考试，环球网校编辑为您搜集整理了"2017年房地产估价师《案例分析》精选试题四"，整理如下，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

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　　案例一：

　　(一)某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。

　　1.简述评估该酒店的技术路线。

　　2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

　　(二)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

　　(三)某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则：允许用途为商业、居住;允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%：土地使用权年限为50年;出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

　　二、单项选择题

　　(一)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

　　1.针对以上情况，在估价时最恰当的做法是(　　)。

　　A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

　　B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

　　C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告

　　D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

　　2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为(　　)。

　　A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

　　B.只能对两个厂区的土地进行估价

　　C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

　　D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

　　3.对乙厂区土地估价的思路应当是(　　)。

　　A.按出让土地使用权评估其公开市场价值

　　B.按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

　　(二)某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。

　　4.若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按(　　)评估。

　　A.商业用途

　　B.工业用途

　　C.估价师确定的用途

　　D.商业与工业混合用途

　　5.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按(　　)评估。

　　A.商业用途

　　B.工业用途

　　C.估价师确定的用途

　　D.委托方确定的用途

　　6.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为(　　)。

　　A.工业用途

　　B.商业用途

　　C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响

　　D.商业用途，并考虑补地价因素的影响

　　7.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是(　　)。

　　A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响

　　B.本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减

　　C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估

　　D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

　　(三)某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。

　　8.获知兴建火车站后该宗房地产的价格为(　　)元/m2。

　　A.2983.72

　　B.3203.78

　　C.3693.42

　　D.5000元/m2

　　9.收益法的本质是(　　)。

　　A.以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值

　　B.以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值

　　C.将房地产收益直接资本化

　　D.将房地产收益报酬资本化

　　10.以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于(　　)因素。

　　A.未来净收益的报酬率

　　B.未来净收益的大小

　　C.获得净收益期限的长短

　　D.获得净收益的可靠性

　　参考答案：

　　一、问答题

　　(一)1.通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择，酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。2.大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是应考虑的因素。

　　(二)解法一：拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期

　　公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地)应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。

　　解法二：

　　1.选用假设开发法和市场法进行估价。

　　2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。

　　3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。

　　4.分析确定土地的最佳开发方案。

　　5.开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法收益法等预测建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成本费用等;前期费用如建安工程费，专业费等，测算土地价格。

　　6.选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。

　　7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果。

　　8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

　　(三)

　　选用假设开发法进行估价时地价的计算公式为

　　地价=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费。

　　选用假设开发法进行估价的技术路线为预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　二、单项选择题

　　(一)1.B2.C3.D

　　(二)4.B5.B6.D7.A

　　(三)8.C9.A10.A

　　(一)某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。

　　1.该房屋的估价主要技术路线是什么?

　　2.应该搜集哪些估价资料?

　　(二)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

　　请问：1.这样的做法有哪些错误?

　　2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

　　(三)某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后，将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。你认为这样做合适吗?为什么?

　　二、单项选择题

　　(一)预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。

　　1.上述该宗房地产的合理经营期限为(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.该宗房地产第14年的净收益为(　　)万元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.该宗房地产的收益价格为(　　)万元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。

　　4.该宗房地产的合理经营期限为(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.该宗房地产第13年的净收益为(　　)万元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.该宗房地产的收益价格为(　　)万元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.运用收益法估价一般不需求取(　　)。

　　A.报酬率

　　B.可比系数

　　C.资本化率

　　D.收益乘数

　　(三)某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。

　　8.该宗房地产2007年10月1日的价格为(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为(　　)。

　　A.环比价格指数

　　B.定基价格指数

　　C.价格变动指数

　　D.价格调整指数

　　参考答案：

　　(一)1.该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。

　　(1)收益法：

　　①计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点;②计算该房地产在租赁期后的净收益，并折现至估价时点;③把以上两部分的未来净收益折现值相加，得出委估房地产的现时价值。

　　(2)市场法：

　　由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁，所以可用市场法来估算。

　　①假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;

　　②假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产在估价时点，为某一时问期间内的租赁收益，并把该期间内的净收益折现至估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;

　　③根据租赁协议，计算房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点，即为租赁期内已确定的净收益值;

　　④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。

　　2.应搜集的资料：去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料，对估价对象的租赁协议需充分理解，熟悉租金的价格内涵。

　　(二)根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格，应该是公开市场价值。

　　1.依据最高最佳使用原则是对的，但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏，三个可比实例的经营规模不同，其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知;商业房地产含义很广泛，经营项目是什么未知，所谓类似也显得比较模糊，不甚清晰;具体区段、位置不太清楚，而有些商业铺位，特别是零售百货、鞋帽、服装之类，仅差一步之遥，人流量就会相差甚远。综上所述，所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益，这样是不恰当的。

　　2.按照题意，是采用市场法估价，选取了三个比较合适的可比实例，应根据每个可比实例的具体资料，分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整，求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格，最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。

　　(三)不正确.因为估价对象现实用途虽是工业.但估价用途应是商业.技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。

　　二、单项选择题

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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　　案例二：

　　(一)某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。

　　1.该房屋的估价主要技术路线是什么?

　　2.应该搜集哪些估价资料?

　　(二)某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

　　请问：1.这样的做法有哪些错误?

　　2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

　　(三)某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后，将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。你认为这样做合适吗?为什么?

　　二、单项选择题

　　(一)预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。

　　1.上述该宗房地产的合理经营期限为(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.该宗房地产第14年的净收益为(　　)万元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.该宗房地产的收益价格为(　　)万元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　　(二)预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。

　　4.该宗房地产的合理经营期限为(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.该宗房地产第13年的净收益为(　　)万元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.该宗房地产的收益价格为(　　)万元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.运用收益法估价一般不需求取(　　)。

　　A.报酬率

　　B.可比系数

　　C.资本化率

　　D.收益乘数

　　(三)某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。

　　8.该宗房地产2007年10月1日的价格为(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22

　　C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为(　　)。

　　A.环比价格指数

　　B.定基价格指数

　　C.价格变动指数

　　D.价格调整指数

　　参考答案：

　　(一)1.该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。

　　(1)收益法：

　　①计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点;②计算该房地产在租赁期后的净收益，并折现至估价时点;③把以上两部分的未来净收益折现值相加，得出委估房地产的现时价值。

　　(2)市场法：

　　由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁，所以可用市场法来估算。

　　①假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;

　　②假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产在估价时点，为某一时问期间内的租赁收益，并把该期间内的净收益折现至估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;

　　③根据租赁协议，计算房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点，即为租赁期内已确定的净收益值;

　　④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。

　　2.应搜集的资料：去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料，对估价对象的租赁协议需充分理解，熟悉租金的价格内涵。

　　(二)根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格，应该是公开市场价值。

　　1.依据最高最佳使用原则是对的，但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏，三个可比实例的经营规模不同，其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知;商业房地产含义很广泛，经营项目是什么未知，所谓类似也显得比较模糊，不甚清晰;具体区段、位置不太清楚，而有些商业铺位，特别是零售百货、鞋帽、服装之类，仅差一步之遥，人流量就会相差甚远。综上所述，所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益，这样是不恰当的。

　　2.按照题意，是采用市场法估价，选取了三个比较合适的可比实例，应根据每个可比实例的具体资料，分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整，求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格，最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。

　　(三)不正确.因为估价对象现实用途虽是工业.但估价用途应是商业.技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。

　　二、单项选择题

　　(一)1.C2.C 3.A

　　(二)4.D5.A6.C 7.B

　　(三)8.D9.B

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