2017年房地产估价师《案例分析》精选试题五

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　　案例1：

　　某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。(环球网校房地产估价师频道为您整理)估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　(问题1) 估价人员应根据(　　)用途对该两幢房屋进行估价。

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列(　　)途径。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　答案：1、 B　2、B

　　该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，(环球网校房地产估价师频道为您整理)则为抵押目的的评估价值应为(　　)

　　A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

　　B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　　)

　　A.该两幢房屋的正常市场价值

　　B.该两幢建筑物的重新建造成本

　　C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

　　D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

　　答案：3、 D　4、D

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　　案例2：

　　抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，(环球网校房地产估价师频道为您整理)共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。

　　问题：

　　(1)按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿( 　)万元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】B

　　(2)如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按( 　)分别受偿。

　　A.所欠债务的总额比

　　B.所欠债务的先后顺序

　　C.尚欠债务的比例

　　D.债权人索债的急缓程度

　　【答案】C

　　(3)如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿( 　)万元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】A

　　(4)该房屋欲估算抵押物的变现价值，(环球网校房地产估价师频道为您整理)测算结果应为( 　)。

　　A.抵押价值

　　B.处分抵押物时的市场价值

　　C.抵押价值-处分抵押物的费用及税费

　　D.处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

　　【答案】D

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