2018年房地产估价师《理论与方法》试题专练(5)

　　1.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是(　)。(2007年试题)

　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

　　B.现时该房改房上市交易的正常价格

　　C.现时该房屋的房改成本价

　　D.当时该房屋的房改成本价

　　答案：B

　　2.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在(　)的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　A.委托人

　　B.估价报告预期使用者

　　C.管理部门

　　D.中立

　　答案：D

　　解析：房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　3.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是(　)。(2005年试题)

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　答案：C

　　解析：回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点(过去)时的状况。

　　4.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则(　)。(2004年试题)

　　A.估价时点为未来，估价对象为未来状况

　　B.估价时点与房地产状况均为现在

　　C.估价时点为现在，估价对象为未来状况

　　D.估价时点为现在，估价对象为过去状况

　　答案：C

　　解析：根据估价时点原则。

　　5.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以(　)进行估价。(2003年试题)

　　A.保持现状前提

　　B.装修改造前提

　　C.转换用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：A

　　解析：这是最佳最高原则的体现。

　　6.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的(　)。

　　A.合法原则B.最高最佳使用原则

　　C.替代原则

　　D.公平原则

　　答案：C

　　解析：替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为(　)。(2003年试题)

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.签订估价委托合同之日

　　D.估价人员与委托人商定的某日

　　答案：A

　　解析：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。

　　8.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以(　)进行估价。(2002年试题)

　　A.保持现状前提

　　B.装修改造前提

　　C.转换用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：D

　　解析：这道题大家一定要审清题，当现状房地产的价值“小于”新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，2003年试题同样有类似的题目，但2003年题干中是“大于”，一字之差题意相反。如果当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额应考虑重新利用。

　　9.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按(　)进行评估。

　　A.工业厂房

　　B.工业用地

　　C.商品住宅

　　D.商住用地

　　答案：D

　　解析：在合法的前提下采用最高最佳原则估价。

　　10.房地产估价的合法原则是针对(　)来讲的。(2001年试题)

　　A.估价机构

　　B.估价人员

　　C.估价对象

　　D.估价方法

　　答案：C

　　解析：合法原则主要是针对估价对象的。

　　11.建筑物的实物因素中的采光和(　)尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

　　A.保温

　　B.隔声

　　C.日照

　　D.隔热

　　12.(　)是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

　　A.相邻关系

　　B.使用管制

　　C.市政府监督

　　D.其他管制

　　13.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在(　)以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.两年

　　D.三年

　　14.在评估期房价格时，(　)。

　　A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态

　　B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

　　c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态

　　D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

　　15.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是(　)。

　　A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

　　B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

　　D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

　　16.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为(　)元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　17.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　18.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是(　)。

　　A.2.5%

　　B.3.0%

　　C.5.06%

　　D.8.0%

　　19、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　20.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是(　)万元。

　　A.13

　　B.14

　　C.19

　　D.23

　　答案：11.C　12.A　13.B　14.D　15.D 16.B　17.D　18.C　19.B　20.C