2018年房地产估价师《案例分析》试题专练(3)

　　案例一：

　　某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

　　1.能否翻建的最终批准权在(　)。

　　A.政府房地产管理部门

　　B.政府规划管理部门

　　C.政府土地管理部门

　　D.上级总公司

　　答案：B

　　2.评估时依据的建筑面积应为(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三个面积都不行

　　答案：D

　　解析：

　　因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

　　3.该公司委托评估应选择(　)。

　　A.房地产管理部门

　　B.资产管理部门

　　C.有资格的房地产估价机构

　　D.验资机构

　　答案：C

　　案例二：

　　甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。

　　问题：

　　若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

　　参考答案：

　　1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

　　3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。