2018年房地产估价师《经营与管理》试题专练(18)

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1.某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为( 　)元/㎡.

A.2350.00

B.2937.50

C.3250.00

D.4062.50

参考答案：A

2.对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是( 　)。

A.地价

B.建造成本

C.贷款利率

D.资本化率

参考答案：D

3.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值　期望值为( 　)万元.

A.2677.5

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80

参考答案：A

4.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目( 　)范围内的各种管线、道路工程的建设费用.

A.黄线

B.紫线

C.蓝线

D.红线

参考答案：D

5.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是( 　)。

A.资本金、借贷资金、预租售收入

B.预租售收入、资本金、借贷资金

C.借贷资金、预租售收入、资本金

D.资本金、预租售收入、借贷资金

参考答案：D

6.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值　为( 　)万元.

A.39.51

B.49.39

C.49.96

D.62.45

参考答案： C

7.当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是( 　)。

A.净现值法

B.差额内部收益率法

C.费用现值法

D.内部收益率法

参考答案：C

8.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( 　)。

A.债权人通常是商业银行

B.不能用于偿还土地购置贷款

C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D.还款资金来源通常是销售收入

参考答案：B

9.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( 　)。

A.发行公司债券

B.权益型房地产投资信托基金

C.发行股票

D.商业银行贷款

参考答案：A

10.新设项目法人资本金筹措渠道不包括( 　)。

A.政府政策性资金

B.国内外企业入股的资金

C.个人入股的资金

D.资产变现的资金

参考答案：D

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11.下列关于商业物业的表述中，正确的有( 　)。

A.能为投资者带来经常性的收入现金流

B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C.适合于长期投资

D.常在机构投资者之间进行交易

E.位置对其有着特殊的重要性

参考答案：ACDE

12.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有( 　)。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易形式细分

E.按目标市场细分

参考答案：ABDE

13.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有( 　)。

A.土地

B.劳动力

C.资本

D.经验

E.环境

参考答案：ABCD

14.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到( 　)。

A.物业租金必须能抵偿所有投资成本

B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

参考答案：ACDE

15.房地产开发项目市场定位的主要工作包括( 　)。

A.预测开发成本

B.选定目标市场

C.确定消费群体

D.明确项目档次

E.设计建造标准

参考答案：BCDE

16.可贷资金利率理论认为( 　)。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

参考答案：ABE

17.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有( 　)。

A.销售税费

B.租金收益

C.物业增值

D.股权增值

E.抵押贷款规模

参考答案：BCD

18.下列关于资产负债率的表述中，正确的是( 　)。

A.表明了负债占资产的比例

B.反映了项目的财务风险程度

C.资产负债率越高，则企业应变能力越强

D.属于长期偿债能力指标

E.房地产开发企业的资产负债率一般较高

参考答案：BDE

19.房地产开发项目的主要不确定性因素有( 　)。

A.开发期和租售期

B.权益投资比率

C.资本化率

D.贷款利率

E.运营费用

参考答案：ACD

20.下列关于净现值标准差的表述中，正确的有( 　)。

A.净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度

参考答案：ACE