2018年房地产估价师《经营与管理》精选试题(3)

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1、在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于(　)。

A、物业出租经营成本

B、业主希望的投资回报率

C、通货膨胀率

D、物业本身的状况及其所处的位置

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。参见教材P351。

2、物业服务企业可以通过对(　)进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A、面积单元

B、面积单位

C、出租单位

D、出租单元

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。

3、在(　)中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

A、市级购物中心

B、地区购物商场

C、居住区商场

D、邻里服务性商店

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。

4、往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为(　)。

A、市级购物商场

B、地区购物商场

C、居住区商场

D、邻里服务性商店

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。

5、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的(　)都来自该区域。

A、50%～65%

B、60%～75%

C、70%～85%

D、80%～90%

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域。参见教材P357。

6、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在(　)之间。

A、4～5

B、5～6

C、4～6

D、5～8

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。参见教材P358。

7、商业经营失败的最大原因是低于预期的(　)水平。

A、出租率

B、资本回报

C、营业收入

D、租户经营收入

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。

8、商业零售物业基础租金常以每月每平方米为基础计算，也称(　)。

A、基准租金

B、保险租金

C、最低租金

D、成本租金

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。参见教材P361。

9、收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和(　)不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。

A、投资金额

B、地理位置

C、租户之间人际关系

D、经营方式

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。

10、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8%，月平均租金损失率为4%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%，则该写字楼的月净经营收入是(　)万元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是收益型物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元)，月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。