2018年房地产估价师《经营与管理》精选试题(4)

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多项选择题

1、写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考(　)确定。

A、消费者价格指数

B、商业零售价格指标数

C、上证价格指数

D、建安工程价格指数

E、同行业物业租金

【正确答案】AB

【答案解析】本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量和幅度。参见教材P353。

2、商业辐射区域分析不包括(　)。

A、可能的顾客流量

B、消费者行为、喜好和偏爱

C、购买能力分析

D、区域优势

E、消费导向

【正确答案】DE

【答案解析】本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。参见教材P356。

3、以下说法正确的是(　)。

A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

B、净经营收入=有效毛收入-运营费用

C、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息

D、税后现金流=税前现金流-大修基金-所得税

E、税前现金流=净经营收入-大修基金-抵押贷款还本付息

【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税后现金流=税前现金流-所得税，所以选项D不正确;税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。所以选项E不正确。参见教材P367。

4、下列各项中，与计算税前现金流有关的是(　)。

A、所得税

B、完工期限

C、大修基金

D、净经营收入

E、抵押贷款还本付息

【正确答案】DE

【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。参见教材P367。

5、收益性物业管理中的运营费用包括(　)。

A、绿化养护费

B、清洁卫生费

C、办公费

D、房产税

E、大修理基金

【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用具体包括：人工费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化养护费;清洁卫生费;保安费用;办公费;固定资产折旧费;不可预见费;保险费;物业管理企业的服务费和利润;法定税费;房产税。大修理基金不属于收益性物业管理中的运营费用。参见教材P371-375。

6、物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的是(　)。

A、火险

B、全损险

C、财产毁损责任保险

D、员工医疗保险和失业保险

E、职工信用保险

【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。参见教材P374。

7、在物业管理中经常用到的预算形式不包括(　)。

A、年度运营预算

B、资本流预算

C、资本支出预算

D、长期预算

E、资本收入预算

【正确答案】BE

【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的预算。预算有多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。参见教材P375。