2018年房地产估价师《经营与管理》考前强化(3)

1、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过(　　)确定是否进行投资。

A.等待投资型期权估价

B.放弃型期权估价

C.成长型期权估价

D.柔性期权估价

【正确答案】C

2、(　　)资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A.一手

B.基础

C.原始

D.二手

【正确答案】D

【答案解析】二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

3、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是(　　)。

A.有效市场>渗透市场>服务市场

B.服务市场>有效市场>渗透市场

C.有效市场>服务市场>渗透市场

D.服务市场>渗透市场>有效市场

【正确答案】C

【答案解析】市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。

4、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的(　　)。

A.市场供求风险

B.周期风险

C.变现风险

D.通货膨胀风险

【正确答案】A

5、土地储备实行(　　)管理。

A.计划

B.年度

C.整体

D.分阶段

【正确答案】A

【答案解析】土地储备实行计划管理。

6、开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的(　　)以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A.20%

B.25%

C.30%

D.40%

【正确答案】B

【答案解析】参考教材P327，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

7、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是(　　)。

A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【正确答案】B

【答案解析】房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。

8、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(　　)。

A.52%

B.58%

C.62%

D.68%

【正确答案】A

【答案解析】(65/125)×100%=52%。

9、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　　)。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1%

D.23.1%

【正确答案】C

【答案解析】当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。

10、进度计划管理通常采用网络图和(　　)。

A.资源配置图

B.直方图

C.横道图

D.控制图

【正确答案】C

【答案解析】进度计划管理通常采用网络图和横道图。