2018年房地产估价师《理论与方法》强化训练(2)

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1、从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于( )，成本价值趋向于最低卖价。

A、成交价格

B、最低卖价

C、理论价格

D、最高买价

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。参见教材P96。

2、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是( )。

A、市场价值

B、投资价值

C、现状价值

D、谨慎价值

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型。参见教材P97。

3、在评估投资价值时，折现率是( )。

A、社会一般的收益率

B、收益法中的资本化率

C、投资者要求的满意收益率

D、投资者要求的最低报酬率

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率(即典型的投资者所要求的收益率)，而评估投资价值时所采用的应是某个投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P98。

4、合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值( )市场价值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不确定

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。参见教材P99。

5、下列关于租金的表述中，错误的是( )。

A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金

B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金

C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金

D、福利租金是指象征性收取的很低水平的租金

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值、选项 B 错误，商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。参见教材P100。

6、某在建工程在假定未设立优先受偿权下的价值为 5000 万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款 1000 万元，同时还有一笔贷款成数为 50%，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为( )万元。

A、2000

B、3000

C、3500

D、4000

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000-1000-1000/50%=2000。参见教材P102。

7、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是( )。

A、建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B、建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C、建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D、建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P102。

8、下列各项中，不属于其他房地产权利价格的是( )。

A、地役权价格

B、租赁权价格

C、抵押权价格

D、宅基地使用权价格

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。参见教材P105。

9、下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是( )。

A、出租人权益价值的评估价值为出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值

B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值

C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值没有影响

D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项 A 错误，无租约限制价值的评估价值为出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值;选项 C 错误，合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小;选项 D 错误，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。参见教材P106。

10、对于已出租的房地产，房地产抵押估价应评估( )。

A、完全产权价值

B、无租约限制价值

C、出租人权益价值

D、承租人权益价值

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值。参见教材P106。