2018年房地产估价师《案例分析》专项练习(4)
更新时间：2018-09-01 08:45:01
来源：环球网校
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摘要 环球网校整理了2018年房地产估价师《案例分析》专项练习(4)，供大家练习，更多模拟试题及辅导资料请关注环球网校房地产估价师频道，祝学习愉快!
【案例】
某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。
【问题】
1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?
2、写出估价技术路线。
【参考答案】
1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。
2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。
②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。
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