2018年房地产估价师《理论与方法》考前冲刺题(2)

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多项选择题

1、在评估市场价值时，应遵循的原则包括( )。

A、独立、客观、公正原则

B、谨慎原则

C、合法原则

D、替代原则

E、最高最佳利用原则

【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。参见教材P153。

2、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着()假设等进行估价。

A、各方估价利害关系人均是利己并理性的

B、估价人员应“换位思考”

C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值

D、估价人员以老师身份反复、精细的权衡评估价值

E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值

【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的;其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值;然后，估价师再以老师的身份来反复、精细地权衡评估价值。在此基础上自然就能够得出一个对各方估价利害关系人来说均为公平合理的评估价值。参见教材P155。

3、土地权属证书有( )。

A、《国有土地使用证》

B、《集体土地所有证》

C、《集体土地使用证》

D、《土地他项权利证明书》

E、《国有土地所有证》

【正确答案】ABCD

【答案解析】 本题考查的是合法原则。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。参见教材P157。

4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件( )。

A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金

B、取得土地使用权证书

C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 20% 以上

【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。参见教材P159。

5、最高最佳利用包括( )上的最佳。

A、用途

B、规模

C、集约度

D、档次

E、规划

【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模和最佳的档次。参见教材P166。

6、最高最佳利用原则必须同时符合( )标准。

A、法律上许可

B、技术上可能

C、经济上可行

D、价值最大化

E、公益最大化

【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上是否允许;技术上是否可能;经济上是否可行;价值是否最大化。参见教材P166。

7、下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有( )。

A、适合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、边际效用

E、收益递增递减原理

【正确答案】ABE

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。收益递增递减原理，均衡原理，适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材P167。

8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。

A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘精

B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是谨慎原则。选项 B 采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值;选项 E 不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。