2019年房地产估价师《案例分析》试题(3)

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【案例】

(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。

A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险

B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险

D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险

『正确答案』A耗损风险。抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成市场变现风险。

2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。

A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是收益法。关于净收益，选项 D 为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。

3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。

A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧

B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息

C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金

D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地取得成本不应包括补缴的土地使用权出让金。

4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。

A.3500万元是该宾馆的公开市场价值

B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值

C.3500万元是保险事故发生后的损失价值

D.投保时，保险金额不能超过3500万元

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是保险价值。投保时，保险金额不能超过3500万元。

(二)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是()。

A.道路扩宽后，交通发生变化

B.绿地率发生变化

C.公共配套设施发生变化

D.土地形状发生变化

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化地产整体价值发生减损。

6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。

A.噪声和污染程度发生变化

B.土地形状发生变化

C.人口密度发生变化

D.出行便捷程度发生变化

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。

7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。

A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度

B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度

C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度

D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产价值变化额度。测算房地产价值变化额度的正确思路是用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度。