2019年房地产估价师《理论与方法》试题(11)

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多选题

1.下列房地产中，难以采用比较法估价的有(　)。

A.房地产开发用地

B.学校

C.在建工程

D.古建筑

E.特殊厂房

【正确答案】BCDE

【答案解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。开发用地有活跃的市场交易，其他4个没有。参见教材P174。

2.下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有(　)。

A.标准厂房

B.房地产开发用地

C.行政办公楼

D.写字楼

E.在建工程

【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。行政办公楼基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例;在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用比较法了。参见教材P174。

3.在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括下列(　)。

A.付款方式

B.融资条件

C.交易税费负担

D.交易目的

E.业主资质

【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、交易税费负担、融资条件、交易目的。参见教材P177。

4.运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件(　)。

A.使用性质相同

B.区位相近

C.价格相同

D.交易日期与价值时点相近

E.权利性质相同

【正确答案】ABDE

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。类似包括：区位、用途、权利性质、规模、档次、建筑结构等相同或类似。参见教材P180。

5.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的(　)等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

E.外观

【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的房地产应与估价对象房地产相似，包括(1)与估价对象的区位相近;(2)与估价对象的用途相同;(3)与估价对象的权利性质相同;(4)与估价对象的档次相当;(5)与估价对象的规模相当;(6)与估价对象的建筑结构相同。参见教材P180。

6.下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是(　)。

A.相邻房地产合并交易

B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

C.利害关系人之间的交易

D.交易税费非正常负担

E.在价格上涨时候的交易

【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。选项B错误，足够长的磋商时间不会致使价格偏离;选项 E 错误，价格上涨是正常市场反映。参见教材P189。

7.比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括(　)。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.内部基础设施完备程度

E.装饰装修

【正确答案】BDE

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。AC属于区位状况调整。参见教材P196。

8.对某房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整的有(　)。

A.楼层状况调整

B.朝向状况调整

C.装饰装修状况调整

D.采光、通风状况调整

E.土地使用期限状况调整

【正确答案】CD

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AB属于区位状况调整的内容;选项E属于权益状况调整的内容。参见教材P196。

9.估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有(　)。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.临街状况

【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街状况是区位因素;可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属于权利范畴。参见教材P196。

10.下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有(　)。

A.直接比较调整法

B.直观比较法

C.总价调整法

D.成本调整法

E.百分比调整法

【正确答案】BD

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：(1)直接比较调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调整、乘法调整。参见教材P198。