2019年房地产估价师《理论与方法》试题(12)

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判断题

1.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。(　)

【正确答案】√

【答案解析】本题考查的是谨慎原则。在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。体现了谨慎性原则的要求。参见教材P171。

2.某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以可以放弃使用比较法。(　)

【正确答案】×

【答案解析】本题考查的是比较法估价需要具备的条件。只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用比较法的理由。参见教材P174。

3.一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔 1 年以上的不宜采用。(　)

【正确答案】√

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用。时间间隔 1 年以上，市场变动情况较大，修正误差大。参见教材P181。

4.在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。(　)

【正确答案】×

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的含义。房地产价格为平稳发展时没必要进行市场状况调整。参见教材P192。

5.当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权。(　)

【正确答案】√

【答案解析】本题考查的是统一财产范围。剥离。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。参见教材P183。

6.估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格-债权+债务。(　)

【正确答案】×

【答案解析】本题考查的是统一财产范围。还原。估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格+债权-债务。参见教材P183。

7.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇率。(　)

【正确答案】√

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇率。参见教材P186。

8.对同一房地产而言，建筑面积单价>套内建筑面积单价>使用面积单价。(　)

【正确答案】×

【答案解析】本题考查的是统一计价单位。因为一般情况下，建筑面积>套内建筑面积>使用面积。参见教材P186。　

9.在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(　)

【正确答案】√

【答案解析】本题考查的是搜集交易实例的要求。了解交易双方的名称、关系以及交易目的，才能据以判断交易情况是否正常，交易价格是否是正常价格。参见教材P177。

10.实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施结构、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。(　)

【正确答案】√

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施结构、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。