2019年房地产估价师《理论与方法》试题(15)

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单项选择题

1.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是(　)。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P238。

2.某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/㎡，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为(　)万元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。土地年净收益=1080000-540×400=864000元;土地价值=864000/0.108=8000000元。参见教材P237。

3.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是(　)。

A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报和投入资本的关系，题中选项A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。选项B也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，选项C也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。参见教材P246～248。

4.某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/(㎡·天)，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为(　)万元。

A.29552.62　　

B.30025.81

C.24020.60 　　

D.26866.02

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是直接资本化法概述。A=3×365×(1-5%)×2.5=2600.63万元，V=2600.63/8%=32507.88万元，P=32507.88/(1+10%) 2-1 =29552.62万元。参见教材P252。

5.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为(　)万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。建筑物收益200×12%=24万;土地收益=60-24=36 万;土地价值=36/6%×(1-1/1.06 30 )=495.53万;房地产价值=200+495.53=695.53万。参见教材P255。

6.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为(　)万元。

A.22.0

B.22.5

C.23.0

D.23.5

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)，偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)，该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。参见教材P260。

7.某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为(　)。

A.8.04% 　　

B.8.06%

C.6.43% 　　

D.6.50%

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合技术。R M ={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12) 25×12 -1]}×12=8.1%;R O =60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。参见教材P260。

8.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　)。

A.毛租金乘数法

B.潜在毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法

D.净收益乘数法

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是收益乘数法的种类。潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到;有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P252。

9.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为 57447.17元。则其资本化率为(　)。

A.8.3%

B.8.5%

C.8.7%

D.8.9%

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率=5000/57447.17=8.7%。关键在于，理解资本化率的含义和计算方法，题干中很多给出的数据，是可以不使用的。参见教材P256。

10.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为(　)。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数×分期偿还额=贷款总额，月抵押贷款常数 =2.028%，年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%，综合资本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。参见教材P260。