2019年房地产估价师《理论与方法》试题(14)

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单项选择题

1.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入600万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　)万元。

A.245　　

B.275 　　

C.315　　

D.445

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。600-40-50-65=445。参见教材P237。

2.某公司2年前租与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为(　)万元。

A.2045.77　　

B.2250.34

C.2409.61 　　

D.2190.55

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y) n ]，其中A=(1800-1500)×800×12=288 万;

Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%) 13 ]=2045.77 万元。参见教材P244。

3.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为()万元。

A.37.30

B.41.03

C.284.22

D.285.98

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%) 3 ]=37.30万元。参见教材P245。

4.下列关于报酬率的求取说法，错误的是(　)。

A.报酬率是投资回报与投入资本的比率

B.报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低

C.在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。(高风险高收益)。参见教材P246～248。

5.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。

A.5061.44　　

B.5546.94

C.5562.96 　　

D.6772.85

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场提取法。折现率=6%+6%×25%=7.5%，6000×(1-6%)/1.075 5 +400×0.7/0.075×(1-1.075 -5 )=5061.44。参见教材P248。

6.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为(　)万元。

A.313

B.329

C.417

D.446

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数(年金终值系数的倒数)。V=A/(Y-△a)=20/(6%-7.59%×20%)=446.23。

【解题思路】第一步，题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，因而我们需要利用偿债基金系数，先把收益年限求取出来。

7.59%=6%/[1-1.06 (-n) ]

得n=10

第二步，求取房地产价格

V=20/6%×(1-1.06 -10 )+1.2V/1.06 10

V=446

参见教材P232。

7.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为(　)万元。

A.159.56　　

B.168.75

C.169.39　　

D.277.70

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。分两步求解：

(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

15.1/1.09+16.3/1.09 2 +15.5/1.09 3 +17.21/1.09 4 =A/9%×(1-1/1.09 4 )

求得A=15.97

(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格= A/9%×(1-1/1.09 35 )=168.74万元

参见教材P231。

8.某公司2年前租赁某写字楼中的500平方米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则该公司的租赁权价值为(　)。

A.98.80

B.592.81

C.691.61

D.667.22

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是净收益每年不变的公式。年租金优惠=(3.5-3)×365×500=91250 元。还有18年租期，报酬率为6%。承租人权益价值=91250/6%×(1-1/1.06 18 )=98.80万元。参见教材P218。

9.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　)万元。

A.245　　

B.275　　

C.315 　　

D.345

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，营业税及房地产税65万元，所以净收益为500-40-50-65=345万元。参见教材P238。

10.某旅馆5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为(　)万元。

A.66.34 　　

B.127.70　　

C.984.20　　

D.1575.01

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少30-15=15万元。

价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%) 20 ]=127.70万元。参见教材P239。