2019年房地产估价师《理论与方法》经典试题(4)

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多选题

1.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( 　)等。

A.土地生熟程度

B.土地使用权年限

C.土地使用者

D.土地利用条件

答案：ABD

2.房地产价格形成条件有( 　)。

A.房地产的需要

B.房地产的有用性

C.房地产的有效需求

D.房地产的相对稀缺性

答案：BCD

3.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( 　)的健全与否。

A.路线价

B.深度百分率

C.宗地形状　

D.临街状态

答案：AB

解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。

4.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( 　)。

A.法律上允许

B.程序上合理

C.技术上可能

D.经济上可行

答案：ACD

5.假设开发法中预期开发后的楼价可用( 　)求取。

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法　

D.购买年法

答案：ABD

解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。

6.建筑物的物质折旧包括( 　)。

A.功能衰退

B.正常使用的磨损

C.环境恶化

D.意外的破坏损毁

答案：BD

解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。

7.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( 　)。

A.使用性质相同

B.地点相近

C.价格相同

D.交易日期与估价时点相近

答案：ABD

8.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( 　)。

A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

B.资本化率的求取

C.市场法中交易日期修正

D.不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较

答案：AD

9.影响房地产价格的社会因素，主要有( 　)。

A.政治安定状况

B.社会治安程度

C.房地产投资

D.房地产投机E.城市化

答案：ABDE

10.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( 　)。

A.所得税

B.土地摊提费

C.改扩建费

D.房屋火灾保险费

答案：ABC

解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。

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