2019房地产估价师《经营与管理》章节习题：第六章

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第六章　经济评价指标与方法

一、单项选择题

1、生产成本加上相应的(　)称为完全成本。

A、营业成本

B、销售费用

C、运营费用

D、资金成本

2、(　)是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

A、营业成本

B、开发产品成本

C、期间费用

D、运营费用

3、(　)是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。

A、期间费用

B、财务费用

C、管理费用

D、运营费用

4、(　)比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A、营业收入

B、利润

C、营业利润

D、净利润

5、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按(　)征收。

A、土地出让金

B、占用面积

C、经营收入

D、销售收入

6、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于(　)。

A、20%

B、15%

C、10%

D、25%

7、对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果不包括(　)。

A、租金收益

B、物业增值

C、股权增加

D、销售收入

8、就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为(　)。

A、销售收入

B、收益率

C、利息率

D、开发利润

9、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有(　)。

A、现金回报率

B、投资回收期

C、资本金利润率

D、资产负债率

10、下列属于房地产开发投资的静态指标的是(　)。

A、财务内部收益率

B、投资回报率

C、成本利润率

D、资本金净利润率

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11、投资者要提高(　)以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

A、期望投资回报率

B、平均收益率

C、基准收益率

D、内部收益率

12、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为(　)。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

13、(　)是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

A、内部收益率

B、基准收益率

C、期望投资回报率

D、名义投资回报率

14、某房地产开发项目采用18%的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为(　)。

A、小于20%

B、满足目标收益率要求

C、大于18%

D、不满足目标收益率要求

15、开发项目全部投资的内部收益率表明了(　)。

A、项目投资所能支付的最高贷款利率

B、将未来收益或收入转换成现值的收益率

C、投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比

16、若某房地产投资项目的名义收益率为18%，年租金增长率为10%，通货膨胀率为5%，则该项房地产投资的实际收益率为(　)。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.4%

17、某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是(　)年。

A、3.09

B、3.48

C、3.83

D、3.92

18、动态投资回收期是反映(　)的重要指标。

A、开发项目投资成本大小

B、开发项目投资回收能力

C、开发项目资金流动速度

D、开发项目资金实力

19、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是(　)。

A、成本利润率是年成本利润率

B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。

C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。

D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

20、在财务评价中，将(　)与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、资本金利润率

D、投资利润率

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21、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(　)。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0%

D、35.0%

22、某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　)。

A、8.1%

B、16.0%

C、19.1%

D、23.1%

23、相对于现金回报率来说，(　)中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A、投资利润率

B、投资回报率

C、资本金利润率

D、资本金净利润率

24、关于利息的计算，下列说法不正确的是(　)。

A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B、还款当年按年末偿还，按全年计息

C、每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额)×贷款利率

D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清

25、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于(　)之间。

A、1～2

B、2～2.5

C、2.5～3

D、3～4

26、下列说法不正确的是(　)。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

27、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为(　)。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.00

28、在国际上银行一般要求流动比率维持在(　)以上。

A、100%

B、150%

C、200%

D、250%

29、关于流动比率的说法中，不正确的是(　)。

A、流动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额×100%

B、又称之为“银行家比率”

C、又称之为“二对一比率”

D、在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

30、(　)是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

A、流动比率

B、速动比率

C、利息备付率

D、资产负债率

31、方案经济比选存在的关系不包括(　)。

A、互斥关系

B、独立关系

C、相关关系

D、独立互斥关系

32、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用(　)进行比选。

A、净现值法

B、等额年值法

C、差额内部收益率法

D、费用年值比较法

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二、多项选择题

1、经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括(　)。

A、销售收入

B、出租收入

C、营业外收入

D、补贴收入

E、自营收入

2、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括(　)。

A、营业税

B、房产税

C、城市维护建设税

D、教育费附加

E、土地使用费

3、房地产置业投资的经济效果主要表现为(　)等。

A、企业实力提升

B、租金收入

C、对社会贡献增加

D、物业增值

E、股权增加

4、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(　)。

A、净现值

B、投资利润率

C、现金回报率

D、静态投资回收期

E、内部收益率

5、房地产开发投资的静态盈利指标有(　)。

A、成本利润率

B、销售利润率

C、投资利润率

D、投资回报率

E、静态投资回收期

6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有(　)。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E、内部收益率越高，投资风险就越小

7、以下说法中，正确的是(　)。

A、现金回报率和投资回报率都反映了开发投资项目的盈利能力

B、现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

C、投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比

D、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益

E、现金回报率是税后现金回报率

8、下列关于资产负债率的表述中，正确的是(　)。

A、表明了负债占总资产的比例

B、反映了企业或项目的财务风险程度

C、资产负债率越高，则企业应变能力越强

D、属于长期偿债能力指标

E、房地产开发企业的资产负债率一般较高

9、在方案比选过程中，当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用的方法包括(　)。

A、净现值法

B、差额投资内部收益率法

C、费用现值比较法

D、费用年值比较法

E、等额年值法

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三、判断题

1、对于开发——销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。(　)

2、房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。(　)

3、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。(　)

4、土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%～70%的累进税率计算征收。(　)

5、房地产开发投资项目经济评价的目的，只是为了考察项目的盈利能力。(　)

6、投资回报通常是用提取折旧的方式获得，而投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。(　)

7、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。(　)

8、通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。(　)

9、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。(　)

10、研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程也只有一个实数解。(　)

11、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。(　)

12、当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。(　)

13、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。(　)

14、对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。(　)

15、房地产开发项目用于销售时，要计算借款偿还期。(　)

16、流动比率越低，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。(　)

17、相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。(　)

18、差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。(　)

四、计算题

1、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资与成本。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。

【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

2、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。参见教材P173。

【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等。参见教材P173。

【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。参见教材P173。

【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

5、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。参见教材P175。

【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

6、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。

【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

7、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。参见教材P176。

【该题针对“房地产投资经济效果的表现形式”知识点进行考核】

8、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

【该题针对“投资回收与投资回报”知识点进行考核】

9、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期;房地产置业投资静态指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回收报率、投资回报率、静态投资回收期;房地产开发投资与置业投资的动态指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

11、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率。以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。参见教材P179。

【该题针对“通货膨胀的影响”知识点进行考核】

12、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期;销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。

【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

13、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P181。

【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

14、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P182。

【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

15、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。参见教材P182。

【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

16、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是财务内部收益率。根据公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。参见教材P187。

【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

17、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是动态投资回收期。

参见教材P188。

【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】

18、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。

【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】

19、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。选项A错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率;选项B错误，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入;选项C错误，目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。目标参见教材P189。

【该题针对“成本利润率和销售利润率”知识点进行考核】

20、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。参见教材P199。

【该题针对“投资利润率”知识点进行考核】

21、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。参见教材P199。

【该题针对“资本金利润率和资本金净利润率”知识点进行考核】

22、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。参见教材P201。

【该题针对“现金回报率与投资回报率”知识点进行考核】

23、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。参见教材P201。

【该题针对“现金回报率与投资回报率”知识点进行考核】

24、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是利息。每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×贷款利率。参见教材P202。

【该题针对“利息”知识点进行考核】

25、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是利息备付率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于2～2.5之间。参见教材P203。

【该题针对“利息备付率”知识点进行考核】

26、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。参见教材P204。

【该题针对“偿债备付率”知识点进行考核】

27、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是偿债备付率。先算出当期应还本付息资金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(万元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P204。

【该题针对“偿债备付率”知识点进行考核】

28、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。参见教材P205。

【该题针对“流动比率”知识点进行考核】

29、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是流动比率。A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。参见教材P205。

【该题针对“流动比率”知识点进行考核】

30、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。参见教材P206。

【该题针对“速冻比率”知识点进行考核】

31、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是方案经济比选及其作用。在各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。参见教材P207。

【该题针对“方案经济比选及其作用”知识点进行考核】

32、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。参见教材P209。

【该题针对“方案经济比选方法的选择”知识点进行考核】

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二、多项选择题

1、【正确答案】CD

【答案解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。参见教材P173。

【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

2、【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称为“两税一费”。参见教材P174。

【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

3、【正确答案】BDE

【答案解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。参见教材P176。

【该题针对“房地产投资经济效果的表现形式”知识点进行考核】

4、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABCE

【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的静态盈利能力指标包括成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

6、【正确答案】DE

【答案解析】本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率;选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182～187。

【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

7、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，现金回报率和投资回报率都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力;选项E错误，现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。参见教材P201。

【该题针对“现金回报率与投资回报率”知识点进行考核】

8、【正确答案】ABDE

【答案解析】本题考查的是资产负债率。选项C错误，资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差。参见教材P205。

【该题针对“资产负债率”知识点进行考核】

9、【正确答案】CD

【答案解析】本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用闲置比较法和费用年值比较法。参见教材P210。

【该题针对“方案经济比选方法的选择”知识点进行考核】

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三、判断题

1、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是投资与成本。对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。

【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

2、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。参见教材P173。

【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

3、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。参见教材P174。

【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

4、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是营业收入、利润和税金。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按30%～60%的累进税率计算征收。参见教材P175。

【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

5、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。参见教材P177。

【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

6、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是投资回收与投资回报。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。参见教材P177。

【该题针对“投资回收与投资回报”知识点进行考核】

7、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。

【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

8、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。参见教材P180。

【该题针对“通货膨胀的影响”知识点进行考核】

9、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。参见教材P181。

【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

10、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是财务内部收益率。研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程可能有多个实数解。参见教材P183。

【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

11、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率。参见教材P189。

【该题针对“成本利润率和销售利润率”知识点进行考核】

12、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。参见教材P192。

【该题针对“成本利润率和销售利润率”知识点进行考核】

13、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。参见教材P199。

【该题针对“资本金利润率和资本金净利润率”知识点进行考核】

14、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是静态投资回收期。对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。参见教材P200。

【该题针对“静态投资回收期”知识点进行考核】

15、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是借款偿还期。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。参见教材P202。

【该题针对“借款偿还期”知识点进行考核】

16、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是流动比率。流动比率越高，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权越安全。参见教材P205。

【该题针对“流动比率”知识点进行考核】

17、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是方案经济比选及其作用。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。参见教材P207。

18、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。参见教材P209。

【该题针对“方案经济比选定量分析方法”知识点进行考核】

四、计算题

1、【正确答案】(1)设月最低租金为A元

第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)

第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)

第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

(2)净现值=0可求最低月租金水平：

，ic=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5

则：A=86.45(元/㎡)。

【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

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