2019房地产估价师《制度与政策》章节考点习题：第六章

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第六章第一节

1、根据《城市房地产管理法》，下列不属于房地产交易行为的是(　)。

A.转让

B.自住

C.抵押

D.租赁

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。根据《城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。参见教材P102。

2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后(　)日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A.15

B.30

C.60

D.90

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。参见教材P102。

3、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向(　)如实申报成交价格。

A.县级人民政府

B.县级以上国土资源管理部门

C.县级以上人民政府规定的部门

D.县级税务征管部门

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。参见教材P102。

4、在我国，房地产价格评估制度是根据(　)确立的一项房地产交易基本制度。

A.法律　　　　　　

B.行政法规

C.部门规章　　　　

D.政府规范性文件

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。参见教材P103。

5、《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有(　)等。

A.国有土地有偿有限期使用制度

B.房地产成交价格申报制度

C.房地产价格评估制度

D.住房公积金制度

E.房地产价格评估人员资格认证制度 『正确答案』BCE

『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。参见教材P102。

6、房地产交易管理机构的主要职责是(　)。

A.开展房地产股票活动指导和监督

B.办理房地产交易登记、鉴证等手续

C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

D.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务

E.为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。“开展房地产股票活动指导和监督”。不是房地产交易管理机构的主要职责。参见教材P104。

7、【2014年真题】新建商品住房转让手续费由(　)承担。

A.转让方　　　　

B.销售代理人

C.受让方　　　　

D.转让方和受让方共同

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产交易手续费。新建商品房的转让手续费由转让方承担。参见教材P104。

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第六章第二节

1、下列情形中，属于房地产有偿转让的有(　)。

A.房地产买卖

B.房地产入股

C.房地产继承

D.房地产抵债

E.房地产典当

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P105。

2、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　)。

A.房地产抵债

B.房地产作价入股

C.房地产买卖

D.房地产继承

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P105。

3、房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务;房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。参见教材P105。

4、【2013年真题】下列房地产中，属于可以转让的有(　)。

A.被查封的房地产

B.异议登记期间的房地产

C.抵押权人同意转让的房地产

D.购买已满五年的经济适用住房

E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房

『正确答案』CD

『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。参见教材P106。

5、甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是(　)年。

A.25　　　 　

B.27

C.35　　　　

D.38

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。参见教材P107。

6、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为(　)年。

A.40　　 　　

B.50

C.60　　　 　

D.70

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。70-10=60年。参见教材P107。

7、经济适用住房的土地使用权全部是(　)供给。

A.出租　　　　

B.出让

C.划拨　　　　

D.置换

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。参见教材P108。

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第六章第三节

1、【2011年真题】商品房预售许可的最低规模不得小于(　)。

A.居住区　　　　

B.居住小区

C.栋　　　　　　

D.单元

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。参见教材P110。

2、商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的(　)。

A.后续开发资金和施工措施

B.后续开发资金和质量保障措施

C.施工进度和竣工交付日期

D.施工和质量保障措施

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房预售。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。参见教材P110。

3、【2011年真题】商品房预售方案应包括的内容有(　)。

A.项目基本情况

B.预售房屋套数

C.销售人员姓名和身份证号

D.竣工交付日期

E.住宅质量责任承担主体

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。参见教材P111。

4、房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括(　)。

A.国有建设用地使用权证书

B.工程施工合同

C.建设工程规划许可证

D.房屋拆迁许可证

E.建设工程施工许可证

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是商品房预售。《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;(3)土地使用权证书;建设工程规划许可证和施工许可证;(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。参见教材P111。

5、商品房预售合同应由(　)向登记部门登记备案。

A.购房人

B.房地产开发企业

C.购房人和房地产开发企业

D.购房人或房地产开发企业

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房。开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。参见教材P112。

6、【2012年真题】商品房预售合同登记备案的申请人应是(　)。

A.购房人

B.房地产开发企业

C.商品房销售代理机构

D.购房人和房地产开发企业

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P112。

7、【2013年真题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

A.已通过竣工验收

B.取得建设工程规划许可证

C.取得建设用地使用权证书

D.取得建筑工程施工许可证

E.物业管理方案已落实

『正确答案』AE

『答案解析』本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

8、【2013年真题】商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

A.已通过竣工验收

B.取得建设工程规划许可证

C.取得建设用地使用权证书

D.取得建筑工程施工许可证

E.物业管理方案已落实

『正确答案』AE

『答案解析』本题考查的是商品房现售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

9、房地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

A.分期付款　　　　

B.收取预售款

C.收取定金　　　　

D.返本销售

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P113。 　　

10、下列关于商品房销售的表述中，正确的是(　)。

A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P113。

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11、【2012年真题】陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则是付房款(　)万元。

A.90　　　 　

B.91

C.93　　　 　

D.95

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93万元。参见教材P115。 　　

12、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是(　)。

A.388000元　　　　

B.388640元

C.399640元　　　　

D.400000元

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。首先计算面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因为面积误差比3.09%大于3%，因此根据“买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。该商品房的成交价格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。参见教材P115。

13、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款(　)元。

A.40000　　　　

B.53600

C.66800　　　　

D.80000

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。参见教材P115。

14、甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积110㎡，单位建筑面积价格5000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登记的建筑面积100㎡，甲公司应当返还张某(　)元。

A.50000　　　　

B.67000

C.83500　　　　

D.100000

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。(1)计算面积误差比。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返还张某房价款。实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。参见教材P115。

15、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100㎡，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)㎡的，购房人有权退房。

A.97 　　　　

B.103

C.105　　　　

D.A、B均可以

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)规定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100% ，也就是该房屋的实际套内建筑面积小于97㎡，大于103㎡，买受人才有权解除合同。参见教材P115。

16、为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司(　)。

A.不必通知买受人

B.可在交房时再告知买受人

C.应公示通知买受人

D.应书面通知买受人

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P116。

17、【2011年真题】房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋(　)之日起计算。

A.竣工　　　　　　　　　　　

B.交付

C.办理房屋所有权登记　　　　

D.入住

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业(出卖人)将商品房交付给买受人之日起计算。参见教材P116。

18、【2011年真题-综合分析题】在某省会城市，甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发商品房住宅小区，共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2011年6月1日，该项目取得《商晶房预售许可证》，准许销售300套。

1.甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内，一次性公开(　)套房源。

A.100　　　　

B.200

C.300　　　　

D.400

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。参见教材P111。

2.下列关于商品房预售的说法，正确的为(　)。

A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅

B.甲企业可在未解除合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房

D.甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2%时，买房人有权退房

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。参见教材P112。

3.该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为(　)。

A.已通过竣工验收

B.公共设备具备交付条件

C.物业管理方案已经落实

D.取得房屋所有权证书

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。商品房通过竣工验收后转变为现房。参见教材P112。

4.该项目预售时，依据国务院有关规定，该市下列居民家庭中，具备购房资格的为(　)。

A.拥有1套住房的当地户籍居民家庭

B.拥有1套住房的非当地户籍居民家庭

C.拥有2套住房的当地户籍居民家庭

D.拥有2套住房的非当地户籍居民家庭

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。2011年，国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。参见教材P113。

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第六章第四节

1、下列关于房地产抵押规定的表述中，正确的有(　)。

A.一宗房地产不得分割抵押

B.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押

C.以共有的房地产抵押的，抵押人必须事先征得其他共有人书面同意

D.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

E.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以合同约定的内容为准

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。参见教材P122。

2、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

3、【2011年真题】张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法中，正确的有(　)。

A.该房屋的所有权仍属于张某

B.张某应将该房屋交给甲银行使用

C.经甲银行书面同意，张某可以出售该房屋

D.未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效

E.该房屋所有权证书应交甲银行持有

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。选项D错误，订立抵押合同前房屋已出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后房屋出租的，不能说合同无效，而只能说租赁关系不得对抗已登记的抵押权，如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，发生问题抵押人承担赔偿责任;如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。选项E错误，该房屋所有权证书应由张某持有，甲银行获得他项权利证书。参见教材P122。

4、【2012年真题】下列房地产中，不得抵押的有(　)。

A.共有的房地产

B.人民法院查封的房地产

C.出租的房地产

D.设有地役权的房地产

E.尚未注销异议登记的房地产

『正确答案』BE

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的房地产。选项A，共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意;选项C、D，出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。参见教材P122。

5、【2013年真题】抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。参见教材P123。

6、【2014年真题】抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。参见教材P123。

7、【2014年真题—综合分析题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：改项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。

1.甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为(　)平方米。

A.10000　　　　

B.11000

C.14000　　　　

D.15000

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。被依法查封的房地产不能进行抵押。参见教材P122。

2.甲公司转让该项目给丁公司不需要(　)。

A.乙银行同意

B.人民法院解除查封

C.规划部门同意

D.房屋登记机构批准

『正确答案』CD

『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。房地产转让无需取得规划部门的同意，本题中有1000平米是被查封的，而对于被查封的部分也是不能转让的。参见教材P105、106。

8、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料费

B.拖欠的建筑工人工资

C.抵押担保债权

D.出租房屋租金

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P125。

在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。

9、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是(　)。

A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

B.对估价对象进行实地查看

C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。参见教材P125。

房地产抵押估价报告要全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况;披露估价对象已设定的抵押权;对估价对象的变现能力分析;披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响;将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。

对由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年 。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

10、房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得超过一年。

A.估价时点　　　　　　　

B.估价委托日

C.估价报告出具日　　　　

D.估价开始作业日

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。

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11、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有(　)。

A.该抵押属一般房地产抵押

B.该抵押是最高额抵押

C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P124。

12、最高额抵押权确定的情形有(　)。

A.最高额抵押权已转让

B.新的债权不可能发生

C.抵押人破产

D.约定的债权确定期限届满

E.抵押财产被查封

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P125。

13、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是(　)亿元。

A.0.3　　　　

B.0.5

C.0.8　　　　

D.1.0

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P125。

14、【2012年真题】根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。参见教材P124。 　　

15、《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有(　)。

A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。参见教材P125。

16、【2012年真题】同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有(　)。

A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿

B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿

C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿

D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P126。

17、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。参见教材P126。

抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

18、抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。本题考查的是房地产抵押权的实现。参见教材P126。

19、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　)确定。

A.房地产估价机构

B.人民法院

C.抵押权人

D.人民法院和房地产估价机构共同

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P126。

20、人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由(　)参照评估价确定。

A.人民法院

B.估价机构

C.拍卖师

D.竞买人

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P126。

21、下列关于抵押的表述中，不正确的是(　)。

A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，抵押人一旦死亡，如果其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不一定意味着要处分抵押的房地产。

22、如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。参见教材P126。

以上就是小编整理的2019房地产估价师《制度与政策》第六章考点习题，小编还给大家整理了历年真题、考试大纲等考试资料，可点击下方按钮免费下载，更多备考资料持续更新中。