2019房地产估价师《理论与方法》章节精选习题：第九章

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第九章　假设开发法及其应用

一、单项选择题

1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的(　)的“倒算法”。

A、市场法

B、收益法

C、成本法

D、长期趋势法

2、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用(　)进行估价。

A、比较法

B、成本法

C、假设开发法

D、长期趋势法

3、假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在(　)的投资者的立场上。

A、特定

B、典型

C、单个

D、社会

4、运用假设开发法估价一般分为8个步骤：①计算开发价值;②选择估价前提;③估计后续开发经营期;④选取最佳开发经营方式;⑤确定折现率或计算后续开发的利息和利润;⑥预测后续开发的必要支出;⑦预测开发完成后的价值;⑧选择具体估价方法。以下排序正确的是(　)。

A、⑧②④③⑦⑥⑤①

B、⑧⑤③⑥⑦④①②

C、⑧④③⑥⑤⑦①②

D、⑧②⑤⑥④⑦③①

5、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为(　)万元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

6、假设开发法的估价前提不包括下列(　)。

A、业主自行开发

B、自愿转让开发

C、被迫转让 开发

D、被迫开发

7、下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是(　)。

A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值

C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

8、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋验收合格

B、房屋可使用

C、将其售出之日止

D、房地产经济寿命结束

9、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测(　)房地产市场状况下的价值。

A、未来开发完成之时的

B、购买待开发房地产时的

C、建设期间的某个时间

D、全部租售出去时的

10、关于假设开发法的说法，错误的是(　)。

A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B、投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

D、在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

11、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(　)。

A、未知、需要求取的待开发房地产的价值

B、投资者购买待开发房地产应负担的税费

C、销售税费

D、开发成本、管理费用和销售费用

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二、多项选择题

1、下列估价中宜采用假设开发法的有(　)。

A、征收补偿估价

B、在建工程估价

C、出让地块估价

D、改变用途房地产估价

E、房屋抵押估价

2、假设开发法具体可为房地产投资者提供(　)。

A、待开发房地产的最高价格

B、待开发房地产的平均价格

C、房地产开发项目的预期利润

D、房地产开发项目的平均利润

E、房地产开发中可能的最高费用

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于(　)。

A、房地产具有开发或再开发潜力

B、将预期原理作为理论依据

C、正确判断了房地产的最佳开发方式

D、正确量化了已经获得的收益和风险

E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

4、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是(　)。

A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值

B、净现金流量=现金流入量-现金流出量

C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分

E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生

5、动态分析法具体需要做到下列(　)，才能保证估价结果的准确性。

A、后续开发经营期究竟多长要预测准确

B、各项支出、收入在何时发生要预测准确

C、各项支出、收入发生的金额要预测准确

D、销售期多长要预测准确

E、运营期多长要预测准确

6、下列关于开发经营期的描述正确的是(　)。

A、建设期又可分为前期和建造期

B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠

C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠

D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

7、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

8、只有在静态分析法中才需要测算的项目是(　)。

A、销售费用

B、投资利息

C、开发利润

D、销售税费

E、后续的开发成本

9、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是(　)。

A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2009年10月18日

B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2010年4月18日

C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

四、简答题

1、某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

【该题针对“假设开发法的理论依据”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。对重新开发、更新改造或改变用途的房地产，都适宜使用假设开发法估价。参见教材P320。

【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。

【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是假设开发法估价的操作步骤。运用假设开发法估价一般分为8个步骤：①选择具体估价方法;②选择估价前提;③选取最佳开发经营方式;④测算后续开发经营期;⑤测算后续开发的必要支出;⑥测算开发完成后的价值;⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润;⑧计算开发价值。参见教材P322。

【该题针对“假设开发法估价的操作步骤”知识点进行考核】

5、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235万。参见教材323。

【该题针对“动态分析法与静态分析法的区别”知识点进行考核】

6、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提包括：业主自行开发前提;自愿转让开发前提;被迫转让开发前提。参见教材P324。

【该题针对“假设开发法的估价前提”知识点进行考核】

7、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值。参见教材P324。

【该题针对“假设开发法的估价前提”知识点进行考核】

8、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是后续开发经营期。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。参见教材P330。

【该题针对“后续开发经营期”知识点进行考核】

9、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。参见教材P332。

【该题针对“开发完成后的价值”知识点进行考核】

10、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。选项A只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产)，就可以收用益法求取开发完成后的价值;选项B动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中;选项C扣除项目实际上还没发生，是未来要发生的;选项D在预测开发完成后的价值时，不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，而应该结合未来的变动趋势，如长期趋势法。参见教材P332。

【该题针对“开发完成后的价值”知识点进行考核】

11、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。参见教材P331。

【该题针对“后续开发的必要支出”知识点进行考核】

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二、多项选择题

1、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材P320。

【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

2、【正确答案】ACE

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：测算待开发房地产的最高价格;测算房地产开发项目的预期利润;测算房地产开发中可能的最高费用。参见教材P321。

【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

3、【正确答案】CE

【答案解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)，②是否根据当地房地产市场状况，正确地预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P322。

【该题针对“假设开发法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

4、【正确答案】ABCD

【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见教材P323。

【该题针对“动态分析法与静态分析法的区别”知识点进行考核】

5、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。参见教材P324。

【该题针对“动态分析法和静态分析法的优缺点”知识点进行考核】

6、【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是后续开发经营期。在预售情形下，建设期和销售期有重叠。参见教材P330。

【该题针对“后续开发经营期”知识点进行考核】

7、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日;销售期为2011年4月18日到2012年4月18日。参见教材P332。

【该题针对“开发完成后的价值”知识点进行考核】

8、【正确答案】BC

【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P331。

【该题针对“后续开发的必要支出”知识点进行考核】

9、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是假设开发法运用举例。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2009年10月18日到2011年10月18日;销售期为2011年4月18日到2012年4月18日。参见教材P336。

【该题针对“假设开发法运用举例”知识点进行考核】

四、简答题

1、【正确答案】(1)确定估价时点。

估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。

(2)起始状态。起点——荒地;终点——五通一平熟地

设该成片荒地的总价为V：

开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元)

土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)

(注：理解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是3年，土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5年)

转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)

(注：只计算卖方承担的税费;)

土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)

(注：题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(亿元)

故：该成片荒地总价=1.641(亿元)单价=164100000/2000000=82.05元/m2。

【答案解析】

【该题针对“假设开发法总结”知识点进行考核】

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