2019年房地产估价师考试每日一练(4.28)

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1、(理论与方法)有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为()。

A、乙土地价值低于甲土地价值

B、该建筑物价值小于其重置成本

C、该建筑物价值小于其拆除费用

D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。运用排除法，选项A，直接可以排除，因为甲乙应该地价相当;选项B，建筑物如果还存在重置价值，则其价值大于0;选项D，更新改造后的价值肯定是大于现状价值的，否则就不值得更新了。参见教材P168。

2、(经营与管理)运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对受政策因素影响较大的开发项目，可通过()确定是否进行投资。

A、等待投资型期权估价

B、放弃型期权估价

C、成长型期权估价

D、柔性期权估价

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。开发商经常遇到一些受政策因素影响较大的开发项目，限价商品住宅项目就属于这一类。开发商原本打算通过投资限价商品住宅项目，来拓展新的市场机会，但政府对限价商品住宅的政策不够清晰，对未来可能遇到的政策调整等不确定性难以把握，如开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，因此可对这一放弃型期权进行估价，从政策调整的损失与市场机会收益两方面进行评估，以决定该项目是开发还是放弃。参见教材P245。

3、(制度与政策)省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门在做出资质许可决定之日起()日内，将准予资质许可的决定报住房城乡建设部备案。

A、10

B、15

C、20

D、25

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产估价机构资质管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门在做出资质许可决定之日起10日内，将准予资质许可的决定报住房城乡建设部备案。参见教材P156。

4、(相关知识)根据建筑物重要性和使用要求，高级居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等级是()。

A、特等

B、甲等

C、乙等

D、丙等

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是建筑物的重要性等级。参见教材P77表3-8。

以上就是小编整理的4月28日的房地产估价师每日一练，积少成多，积沙成塔，希望每天的每日一练大家都能认真做。如果想要更多练习题，可点击下方按钮免费下载包括模拟题在内的备考资料。