2019年房地产估价师《制度与政策》考点习题：第六章

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第六章　房地产交易管理制度与政策

一、单项选择题(每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

1.商品房预售合同登记备案的申请人应是(　)。(2012年真题)

A.购房人

B.房地产开发企业

C.商品房销售代理机构

D.购房人和房地产开发企业

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P112。

2.房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是(　)。(2012年真题)

A.按套销售

B.返本销售

C.按房间销售

D.售后包租

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P113。

3.陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则应付房款(　)万元。(2012年真题)

A.90

B.91

C.93

D.95

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。

①计算面积误差比。

面积误差比=[(实测面积-预测面积)/预测面积]×100%=[(95-100)/100]×l00%=-5%。

②陈某实际支付购房款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

返还张某房价款=100×10000元-(100×10000×3%+100×l0000×2%×2)元=930000元。

参见教材P115。

4.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。(2009年真题)

A.拖欠的建筑工程材料费

B.拖欠的建筑工人工资

C.抵押担保债权

D.出租房屋租金

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P125。

5.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　)。(2009年真题)

A.房地产抵债

B.房地产作价入股

C.房地产买卖

D.房地产继承

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P105。

6.房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得起过一年。(2009年真题)

A.估价时点

B.估价委托日

C.估价报告出具日

D.估价开始作业日

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。参见教材P125。

7.甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是(　)年。(2008年真题)

A.33

B.35

C.38

D.40

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。40-2-5=33年。参见教材P108。

8.房屋抵押权自(　)之日起生效。(2008年真题)

A.抵押合同签订

B.抵押合同生效

C.抵押权登记

D.核发他项权利证书

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。参见教材P126。

9.某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款(　)元。(2008年真题)

A.40000

B.53600

C.66800

D.80000

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(100-110)/110×100%= -9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66 800元。参见教材P115。

10.甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是(　)亿元。(2008年真题)

A.0.3

B.0.5

C.0.8

D.1.0

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P126。

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11.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　)确定。(2007年真题)

A.房地产估价机构

B.人民法院

C.抵押权人

D.人民法院和房地产估价机构共同

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P127。

12.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款(　)。(2007年真题)

A.甲银行优先受偿

B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C.乙银行优先受偿

D.按两家银行的债权比例受偿

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P127。

13.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人(　)。(2006年真题)

A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

B.可以收回房屋出租给其他人

C.可以要求增加租金

D.应当继续履行原租赁合同

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P119。

14.下列关于商品房销售的表述中，正确的是(　)(2006年真题)

A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P115。

15.商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)平方米的，购房人有权退房。

A.97

B.103

C.105

D.A、B均可以

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。买卖合同中，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：

1.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

2.面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。参见教材P115。

16.商品房买卖合同的内容应当由(　)。

A.房地产行政主管部门确定

B.工商行政管理部门确定

C.房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定

D.商品房买卖当事人约定

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同;住房城乡建设部和国家工商总局印发《商品房买卖合同示范文本》，供商品房买卖当事人在签订合同时参考。参见教材P114。

17.下列关于房屋租赁期说法正确的是(　)

A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

B.房屋的租赁期不得少于6个月

C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，一般不得超过20年

D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过的，是超过部分而不是整个房屋租赁合同无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。参见教材P118。

18.已抵押的房屋(　)。

A.不能转让

B.可以转让但只能转给抵押权人

C.可以转让但必须告知抵押权人

D.可以转让但转让的价格必须由抵押人确定

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。参见教材P123。

19.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人(　)。

A.有权退房

B.有权要求开发公司承担违约责任

C.有权要求开发公司赔偿损失

D.无权退房

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P116。

20.下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是(　)。

A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效

D.乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的建设用地使用权可以单独设定抵押

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。

(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

(4)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

(5)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

(6)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。

(7)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

(8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

(9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

(10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

(11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

(12) 企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

(13)订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

(14)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

(15)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

(16) 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

(17) 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。

(18)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

(19)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

(20)抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。参见教材P122～124。

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21.房地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

A.分期付款

B.收取预售款

C.收取定金

D.返本销售

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。销售中禁止的行为包括：

1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P113。

22.折价处置抵押房地产的，应当参照(　)。

A.原购买价

B.重建价格

C.重置价格

D.市场价格

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押房地产折价或变卖的，应当参照市场价格。参见教材P127。

23.新建商品住房转让手续费由(　)承担。(2014年真题)

A.转让方

B.销售代理人

C.受让方

D.转让方和受让方共同

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产交易手续费。新建商品房的转让手续费由转让方承担。参见教材P104。

24.当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定(　)。(2014年真题)

A.债务履行期限

B.被担保的债权数额

C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人

D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押合同。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。参见教材P124。

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二、多项选择题(每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

1.下列房地产中，不得抵押的有(　)。(2012年真题)

A.共有的房地产

B.人民法院查封的房地产

C.出租的房地产

D.设有地役权的房地产

E.尚未注销异议登记的房地产

『正确答案』BE

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。选项A共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意;选项CD出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P122。

2.同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有(　)。(2012年真题)

A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿

B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿

C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿

D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P127。

3.在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有(　)。(2009年真题)

A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

E.进行现场实地考察

『正确答案』BCDE

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。参见教材P125。

4.最高额抵押权确定的情形有(　)。(2009年真题)

A.最高额抵押权已转让

B.新的债权不可能发生

C.抵押财产被查封

D.约定债权确定期限届满

E.最高额抵押权设立满一年

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满;②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;③新的债权不可能发生;④抵押财产被查封、扣押;⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;⑥法律规定债权确定的其他情形。参见教材P126。

5.《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有(　)。(2008年真题)

A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押人可以请求人民法院变卖抵押房地产

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材P127。

6.下列房地产中，不得抵押的有(　)。

(2008年真题)

A.集体所有的土地使用权

B.村办企业厂房

C.列入城市房屋拆迁范围的房屋

D.宅基地

E.已经设定抵押权的房地产

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P122。

7.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有(　)。(2007年真题)

A.村办企业的厂房可以抵押

B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产

C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押

D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效

E.同一房地产不得设定两个以上抵押权

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P122。

8.某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有(　)。(2007年真题)

A.该抵押属一般房地产抵押

B.该抵押是最高额抵押

C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P126。

9.下列房地产中，不得转让的有(　)。

A.共有的房地产

B.未解决权属争议的房地产

C.设定了抵押权的房地产

D.已被依法查封的房地产

E.已列入城市征收范围内的房屋

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(1)新建、扩建、改建房屋;(2)改变房屋和土地用途;(3)租赁房屋。参见教材P106。

10.商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。(2013年真题)

A.已通过竣工验收

B.取得建设工程规划许可证

C.取得建设用地使用权证书

D.取得建筑工程施工许可证

E.物业管理方案已落实

『正确答案』AE

『答案解析』本题考查的是商品房预售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

商品房现售，必须符合以下条件：

(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(4)已通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

(7)物业管理方案已经落实。参见教材P110～112。

11.成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有(　)。(2014年真题)

A.客厅

B.卧室

C.厨房

D.卫生间

E.封闭阳台

『正确答案』CDE

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。参见教材P117。

12.下列房地产不得抵押的有(　)。(2014年真题)

A.幼儿园的教学楼

B.某大学的校办工厂

C.依法查封的房屋

D.正在建造的商品房

E.已出租的商品房

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是房地产抵押条件。《城市房地产抵押管理办法》(原建设部令第98号)也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(5)依法不得抵押的其他房地产。参见教材P122。

13.下列房地产中，属于可以转让的有(　)。(2013年真题 )

A.被查封的房地产

B.异议登记期间的房地产

C.抵押权人同意转让的房地产

D.购买已满五年的经济适用住房

E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房

『正确答案』CD

『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

(3)依法收回土地使用权的。

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。参见教材P106。

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三、判断题(每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。)

1.房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。(　)(2012年真题)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P119。

2.根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。(　)(2012年真题)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。参见教材P126。

3.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。(　)(2009年真题)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。还必须减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。参见教材P125。

4.商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。(　)(2008年真题)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。有约定的按约定，无约定的按规定。参见教材P115。

5.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。(　)(2008年真题)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两处方式。参见教材P105。

6.房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。在房屋租赁期间内，若出租人要转让房地产，需要在合理的时间内告知承租人，但不需要经过承租人同意。参见教材P106。

7.以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。(　)(2007年真题)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材P123。

8.房地产抵押人不一定是债务人。(　)(2006年真题)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是商品房抵押的概述。房地产抵押人不一定是债务人。参见教材P121。

9.商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。(　)(2006年真题)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是商品房预售。商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P112。

10.按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中按建筑面积进行登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。参见教材P155。

11.房屋赠与属于房地产交易行为。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产交易，包括房屋的买卖、租赁、转让、抵押。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。参见教材P105。

12.房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。开发商销售商品房后，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P116。

13.在房屋租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，房屋租赁关系随之解除。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期内，因赠与、继承或买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P119。

14.房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同来继续承租，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。参见教材P118。

15.抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。参见教材P128。

16.在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的概述。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。参见教材P121。

17.根据国务院有关规定，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。销售中禁止的行为包括：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。参见教材P113。

18. 商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。(　)(2014年真题)

『正确答案』 ×

『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按照套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定中的面积误差比。如没有约定，按照教材P115的原则进行处理。参见教材P115。

19.抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。(　)(2013年真题)

『正确答案』 ×

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。参见教材P123。

20.抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。(　)(2014年真题)

『正确答案』 √

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。参见教材P123。

21.当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。(　)(2014年真题)

『正确答案』 √

『答案解析』本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。参见教材P126。

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