2019房地产估价师经营与管理备考预习题(2)

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单项选择题

1、房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是( )。

A.发行可转换债券

B.发行普通股股票

C.发行优先股股票

D.发行公司债券

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。参见教材 P289。

2、房地产开发项日建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临( )。

A.政策风险

B.市场风险

C.财务风险

D.信用风险

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款的风险。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。参见教材 P302。

3、押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地( )的 70%。

A.评估价值

B.实际价值

C.投资价值

D.出让金收入

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。参见教材 P306。

4、控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是( )。

A.本次贷款的月还款额/月均收入

B.(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入

C.(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入

D.(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是个人住房抵押贷款的风险管理。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入;所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入。参见教材 P312。

5、列市盈率的表达式中，正确的是( )。

A.市盈率=股价/每股净资产

B.市盈率=股价/每股收益

C.市盈率=市值/销售收入

D.市盈率=市值/现金流

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率(P/E)=股价/每股收益;市净率(P/B)=股价/每股净资产。参见教材 P300。

6、某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元、期限为 5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为 100 元，则其月均收入至少应为( )元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是个人住房抵押贷款的风险管理。采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于 55%。(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。参见教材 P312。

7、般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为 REITs 具有( )。

A.较高的收益性

B.较强的流动性

C.直接融资的功能

D.抵御通货膨胀影响的功能

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产投资信托基金概述。信托的流动性仅次于现金。流动性好就会减小风险。参见教材 P316。

8、2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡;同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是( )。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

『正确答案』B

『答案解析』空置率=报告期期末空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。

9、按( )细分对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

A.地域范围

B.房地产用途

C.增量存量

D.交易方式

『正确答案』A

10、市2009年新开工的房屋建筑面积为120万平方米，2008年末完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为80万平方米，2009年竣工的房屋建筑面积为100万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为( )。

A.0.8年

B.l.2年

C.2年

D.3年

『正确答案』D

『答案解析』(120+80)÷100=2(年)。

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