2019年房地产估价师案例分析预习题(4)

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单项选择题

1、下列关于房地产转让估价的表述中，错误的是( )。

A、已出租的房地产转让估价，应评估无租约限制价值

B、房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价

C、保障性住房销售估价，采取分享产权的，宜评估市场价值

D、转让人、受让人对转让条件无书面约定时，应评估转让对象在价值时点的状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格

2、下列关于房地产是否可以抵押的表述中，正确的是( )。

A、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押

B、以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，原租赁合同解除

C、以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权

D、已依法公告列入征收范围的房地产可以设定抵押

3、下列关于房地产抵押估价技术规定的表述中，正确的是( )。

A、评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择自愿转让开发前提进行估价

B、抵押房地产已出租的，合同租金低于市场租金的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值

C、抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值因为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值

D、抵押房地产已出租的，合同租金高于市场租金的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值

4、房地产抵押估价报告中，变现能力分析应包括的内容是( )。

A、假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度

B、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响

C、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点

D、对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明

5、对征收评估机构的选定程序应当是( )。

A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定

C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定

D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

6、房屋征收估价工作流程中，选定房地产估价机构后，房屋征收部门应当在( )日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。

A、三

B、五

C、七

D、十

7、房地产损害赔偿估价时，可修复的赔偿金额为( )。

A、损害前的房地产价值-损害后的房地产价值

B、修复费用+相关经济损失

C、部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失

D、重置成本

8、某工厂有一处临街厂房，占地面积900㎡，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800㎡，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2015年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用权出让金为11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/㎡，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/㎡。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房，需投入的总费用大约是750元/㎡。问：如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，价值时点为2015年5月9日，其合理的评估价值约为( )万元。

A、315.0

B、216.0

C、295.2

D、333.0

9、商品房质量缺陷导致价值减损时，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用( )进行估价。

A、重置成本法

B、比较法

C、影子工程投资法

D、减损资本化法

10、关于企业各种经济行为涉及的房地产估价类型，下列说法错误的是( )。

A、房地产估价是企业各种经济活动中不可缺少的一个环节

B、房地产估价可以分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型

C、企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移

D、企业联营中涉及的房地产估价，通常伴随着房地产权属的转移【答案解析请翻页查看】

1、【答案】A

【解析】本题考查的是房地产转让估价的注意事项。选项A错误，已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。参见教材P197。

2、【答案】C

【解析】本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。选项A错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产可以设定抵押;选项B错误，以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效;选项D错误，已依法公告列入征收范围的房地产不可以设定抵押。参见教材P220。

3、【答案】C

【解析】本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。选项A错误，评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价;选项B、D错误，抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值;合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。参见教材P220。

4、【答案】A

【解析】本题考查的是市场变现能力分析。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。(1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;(3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。参见教材P227。

5、【答案】D

【解析】本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P247。

6、【答案】D

【解析】本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。参见教材P248。

7、【答案】B

【解析】本题考查的是房地产损害造成的损失分析。可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：赔偿金额=修复费用+相关经济损失。参见教材P278。

8、【答案】B

【解析】本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此问的估价目的是为保险估价，只评房价即可。

9、【答案】C

【解析】本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价;对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。参见教材P284。

10、【答案】D

【解析】本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。参见教材P294。

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