2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(5)

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多项选择题

1、下列估价中宜采用假设开发法的有( )。

A、征收补偿估价

B、在建工程估价

C、出让地块估价

D、改变用途房地产估价

E、房屋抵押估价

2、下列关于假设开发法的表述中，正确的是( )。

A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用

C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

E、假设开发法也称为剩余法

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。

A、房地产具有开发或再开发潜力

B、将预期原理作为理论依据

C、正确判断了房地产的最佳开发方式

D、正确量化了已经获得的收益和风险

E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

4、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有( )。

A、静态分析法

B、动态分析法

C、成本法

D、比较法

E、总和法

5、动态分析法具体需要做到下列( )，才能保证估价结果的准确性。

A、后续开发经营期究竟多长要预测准确

B、各项支出、收入在何时发生要预测准确

C、各项支出、收入发生的金额要预测准确

D、销售期多长要预测准确

E、运营期多长要预测准确

6、下列关于开发经营期的描述正确的是( )。

A、建设期又可分为前期和建造期

B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠

C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠

D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠

E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

7、房地产的开发经营期可分为( )。

A、前期

B、建设期

C、经营期

D、销售期

E、预售期

8、某房地产开发企业拟在 9 2009 年 年 0 10 月 月 8 18 日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后 2 2 年建成商品房，前期勘察设计约需 6 6 个月;建成前半年开始销售，销售期为 1 1 年。下列选项中，正确的是( )。

A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为 2009 年 10 月 18 日

B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为 2010 年 4 月 18 日

C、开发经营期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日

D、建设期为 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日

E、销售期为 2011 年 4 月 18 日至 2012 年 4 月 18 日

判断题

9、每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。( )

对

错

10、一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。( )

对

错【答案解析请翻页查看】

多项选择题

1、【答案】BCD

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材 P320。

2、【答案】ABDE

【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。所以 C 选项错误。参见教材 P321。

3、【答案】CE

【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)，(2)是否根据当地房地产市场状况，正确地预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材 P322。

4、【答案】AB

【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。参见教材 P323。

5、【答案】ABC

【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到 3 点：(1)后续开发经营期究竟多长要预测准确;(2)各项收入、支出在何时发生要预测准确;(3)各项收入、支出发生的金额要预测准确。参见教材 P324。

6、【答案】ACDE

【解析】本题考查的是后续开发经营期。在预售情形下，建设期和销售期有重叠。参见教材P330。

7、【答案】BC

【解析】本题考查的是后续开发经营期。开发经营期可分为建设期和经营期。参见教材P330。

8、【答案】ADE

【解析】本题考查的是开发完成后的价值。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为 2009 年 10 月 18 日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009 年 10 月 18 日到2012 年 4 月 18 日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是 2009 年 10 月 18日到 2011 年 10 月 18 日;销售期为 2011 年 4 月 18 日到 2012 年 4 月 18 日。参见教材 P332。

9、【答案】对

【解析】本题考查的是选用估价方法进行测算。每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。参见教材 P409。

10、【答案】错

【解析】本题考查的是估价报告的组成。缺乏致委托人函及估价的假设和限制条件这两部分。参见教材 P411。

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