2019年房地产估价师案例分析预习题(6)

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案例分析

1、甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

<1> 、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是(　)。

A、该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

B、该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

C、该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续

D、该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

<2> 、对该在建工程进行抵押价值评估，下列表述中错误的是(　)。

A、以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押

B、估价方法可选用成本法和假设开发法

C、此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，包含拖欠价款

D、要全面掌握估价对象状况

<3> 、若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为(　)。

A、抵押价值

B、处分抵押物时的市场价值

C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费

D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

<4> 、房地产抵押估价时应遵循谨慎原则，下列关于抵押原则的表述中，不正确的是(　)。

A、在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘

B、在运用成本法估价时，不应低估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应高估折旧

C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低

D、在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润

2、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行征收估价，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据相关资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

<1> 、房屋征收估价时，应如何选定估价机构?

<2> 、针对酒楼业主不允许估价人员进入酒楼实地查勘这一情况，在估价程序上应如何处理?

<3> 、若采用成本法估价，简述其估价技术路线。

<4> 、被征收房屋室内装饰装修价值应如何确定?

3、某企业一幢3层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款1000万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。法院确定了拍卖底价，

<1> 、该房地产估价时是否需要考虑租赁权的影响?

<2> 、当采用收益法评估该办公楼价值时，简述其估价技术路线。

4、某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

<1> 、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是(　)

A、道路扩宽后，交通发生变化

B、绿地率发生变化

C、公共配套设施发生变化

D、土地形状发生变化

<2> 、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是(　)。

A、噪声和污染程度发生变化

B、土地形状发生变化

C、人口密度发生变化

D、出行便捷程度发生变化

<3> 、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是(　)。

A、由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度

B、以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度

C、用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度

D、用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度【答案解析请翻页查看】

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后才可以办理抵押。参见教材P221。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。对在建工程作为抵押物进行估价时，只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款。参见教材P224。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押物的变现价值=处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费。参见教材P227。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项B错误，在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。参见教材P226～227。

2、

【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收估价业务。参见教材P247。

【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。被征收人拒绝在实地查勘记录上签宇或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。参见教材P249。

【正确答案】 本题考查的是征收估价—成本法估价技术路线。成本法估价技术路线：首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。参见教材P247。

【正确答案】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明。参见教材P245。

3、

【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。参见教材P264。

【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内(毁约除外)应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。参见教材P264。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产价值损失的原因及种类。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化地产整体价值发生减损。参见教材P274～277。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产价值损失的原因及种类。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。参见教材P274～277。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。测算房地产价值变化额度的正确思路是用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度。参见教材P281。

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