2019年房地产估价师考试理论与方法备考习题(7)

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判断题

1、折现率是在采用静态分析法时需要确定的一个重要参数。

对

错

2、假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。

对

错

3、假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的 “ 倒算法 ” 。

对

错

4、运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。

对

错

5 、每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。

对

错

单项选择题

6、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( 　 )。

A、未知、需要求取的待开发房地产的价值

B、投资者购买待开发房地产应负担的税费

C、销售税费

D、开发成本、管理费用和销售费用

7、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测( 　 )房地产市

场状况下的价值。

A、未来开发完成之时的

B、购买待开发房地产时的

C、建设期间的某个时间

D、全部租售出去时的

8、在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用( 　 )和长期趋势法相结合进行估算。

A、比较法

B、收益法

C、成本法

D、路线价法

简答题

9、某成片荒地的面积为 2km 2 2 ，适宜进行 “ 五通一平 ” 的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为 60% ;附近地区与之位置相当的 “ 小块 ”“ 五通一平 ” 熟地的单价为 0 800 元 /m 2 2 ;建设期为 为 3 3 年;将该成片荒地开发成 “ 五通一平 ” 熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为 5 2.5 亿元/km 2 2 ;贷款年利率为 8% ;土地开发的年投资利润率为 10% ;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的 6% ，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的 4% 。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。【答案解析请翻页查看】

1、

【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是折现率。折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数。参见教材 P333。

2、

【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是测算中的其他有关问题。假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。参见教材 P334。

3、

【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是假设开发法总结。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。参见教材 P334。

4、

【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况;另一头是未来开发完成后的房地产状况。参见教材 P334。

5、

【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是选用估价方法进行测算。每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。参见教材 P409。

6、

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。参见教材 P331。

7、

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。参见教材P332。

8、

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。参见教材 P332。

9、

【正确答案】(1)确定估价时点。

估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。

(2)起始状态。起点——荒地;终点——五通一平熟地

设该成片荒地的总价为 V：

开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元)

土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)

投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%) 3 -1]+5×[(1+8%) 1.5 -1]=0.27V+0.612(亿元)(注：理

解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是 3 年，土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5 年)转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)(注：只计算卖方承担的税费;)土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(亿元)(注：题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(亿元)

故：该成片荒地总价=1.641(亿元)单价=164100000/2000000=82.05 元/m 2 。

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