2019房地产估价师经营与管理章节练习题：第五章

第五章　现金流量与资金时间价值

一、单项选择题

1、从(　)看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。

A、经营形态

B、货币形态

C、物质形态

D、资金流通方式

2、现金流入与现金流出之差称为(　)。

A、现金流量

B、现金流入

C、现金流出

D、净现金流量

3、对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是(　)。

A、期初惯例法

B、期中惯例法

C、期末惯例法

D、任意折算法

4、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是(　)。

A、开发—销售

B、开发—持有出租—出售

C、购买—持有出租—出售

D、购买—更新改造—出售

5、(　)业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

A、开发—销售

B、开发—持有出租—出售

C、购买—持有出租—出售

D、购买—更新改造—出售

6、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是(　)。

A、利率是资金时间价值的一种标志

B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量

D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

7、以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是(　)。

A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响

B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平

C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成

D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率

8、可贷资金利率理论认为，可贷资金需求的构成要素不包括(　)。

A、投资需求

B、赤字需求

C、社会需求

D、家庭需求

9、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行还息为(　)万元。

A、38.47

B、18.39

C、25.75

D、24.96

10、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付(　)万元。

A、2.00

B、7.30

C、8.53

D、10.53

11、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为(　)。

A、7.5%

B、7.56%

C、7.71%

D、7.76%

12、一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是(　)。

A、24%

B、25.1%

C、25.36%

D、36%

13、关于实际利率和名义利率的说法中，正确的是(　)。

A、实际利率是包含了通货膨胀因素的利率

B、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小

C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D、当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

14、资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为(　)。

A、现值

B、终值

C、年值

D、时值

15、.对于系数1/(1+i)n，我们称为(　)。

A、一次支付终值系数

B、一次支付现值系数

C、等额序列支付现值系数

D、等额序列支付资金回收系数

16、为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%，每年年初应存入(　)。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

17、某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是(　)万元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

18、某家庭申请了50万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了(　)元。

A、984.37

B、1016.81

C、1159.97

D、2387.24

19、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了(　)元。

A、137.5

B、410.2

C、432.2

D、452.2

20、某写字楼当前市场售价为22000元/㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为(　)元/㎡。

A、1283

B、1318

C、1166

D、1320

21、李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8%，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是(　)元。

A、5545.45

B、5565.45

C、5585.45

D、5625.45

22、某物业当前的市场售价为10000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为(　)元/㎡。

A、896.48

B、965.60

C、934.50

D、997.06

二、多项选择题

1、对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括(　)等。

A、土地成本

B、建造成本

C、销售收入

D、经营费用

E、出租收入

2、关于房地产开发经营企业业务经营模式的说法中，正确的是(　)。

A、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目

B、开发-持有出租-出售模式通常为大型房地产企业所采用

C、购买-更新改造-出售模式下的现金流入主要指转售收入

D、购买-持有出租-出售模式下的现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入

E、购买-更新改造-出租-出售模式下的现金流入主要指转售收入

3、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有(　)。

A、投资利润率

B、通货膨胀率

C、投资风险

D、经济增长率

E、存款准备金率

4、利率分为(　)等类型。

A、基础利率

B、结算利率

C、变动利率

D、存款利率

E、同业拆放利率

5、平均利率的特点包括(　)。

A、平均利率与市场经济条件好坏无关

B、平均利率具有政策性

C、平均利率具有相对稳定性

D、平均利率无法由任何规律决定

E、随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势

6、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的是(　)。

A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的

B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的

C、在投资分析中，一般采用单利计息

D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息

E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

7、用来求年值的系数有(　)。

A、一次支付终值系数

B、等比序列现值系数

C、等比序列年费用系数

D、等额序列支付资金回收系数

E、等额序列支付储存基金系数

三、判断题

1、如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期初发生的。(　)

2、房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。(　)

3、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的不必要补偿。(　)

4、马克思的利率决定理论认为，平均利率是一个纯理论的概念。(　)

5、复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。(　)

6、如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也是相等。(　)

7、实际利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。(　)

8、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。(　)

9、在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。(　)

10、某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.09%。(　)

11、资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。(　)

12、年值是指连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。(　)

13、等额序列支付现值系数与等额序列支付储存基金系数的乘积为1。(　)

14、商品住宅的价格不下跌，不一定不发生次贷危机。(　)

四、计算题

1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：

(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?

(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少?

2、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元?

3、王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元?

4、梁某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?

5、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：

(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?

(2)若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?

(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?

【答案解析请翻页查看】

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。参见教材P146。

【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是现金流量的概念。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。参见教材P146。

【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是现金流量图。对于发生在计息周期的现金流入或流出，为了简化计算，公认的习惯方法是期末惯例法。参见教材P147。

【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】

4、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。参见教材P149。

【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】

5、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。参见教材P150。

【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】

6、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。参见教材P152。

【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】

7、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点;选项C可贷资金利率理论的观点;选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P153。

【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

8、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是利息与利率。可贷资金利率理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的，可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成。参见教材P153。

9、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[(1+i)n-1]计算，In=150×[(1+8%/4)4×2-1]=25.75(万元)。参见教材P155。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53万元。参见教材P156。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

11、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。年实际利率=(1+0.625%)12-1=7.76%。参见教材P156。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

12、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%×4=36%.参见教材P156。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

13、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率是包含了通货膨胀因素的利率，实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率;名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;当计息周期为“月”时，实际利率大于名义利率。参见教材P157。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

14、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。参见教材P157。

【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】

15、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是复利计算。1/(1+i)n称为“一次支付现值系数”。参见教材P159。

【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】

16、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是复利计算。年实际利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款额A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。参见教材P159。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

17、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=万元。参见教材P159。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

18、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97(元)。参见教材P159。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

19、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是复利计算。月等额还款金额=10×0.7%=700(元)，月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]，则A=1110.21(元)，1110.21-700=410.21(元)。参见教材P160。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

20、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nA1/(1+i)计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。参见教材P161。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

21、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或指出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为At=A1×(1+s)t-1，则A72=4500×(1+0.3%)72-1=5565.45。参见教材P161。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

22、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A1=965.60(元/㎡)。参见教材P161。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABD

【答案解析】

本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等;现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。参见教材P146。

【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 ACD

【答案解析】

本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B的正确表述为，购买-持有出租-出售模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式;选项E的正确表述为，购买-更新改造-出租-出售模式下的现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。参见教材P148。

【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 ABC

【答案解析】

本题考查的是资金时间价值的概念。从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有：投资利润率;通货膨胀率;风险因素。参见教材P151。

【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】

4、

【正确答案】 ADE

【答案解析】

本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。参见教材P152。

【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

5、

【正确答案】 CDE

【答案解析】

本题考查的是利息与利率。平均利率决定利率，从而使利率具有以下特点：(1)随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势。因而也影响平均利率有同方向变化的趋势;(2)平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。换句话说，平均利率具有相对稳定性;(3)由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大偶然性。也就是说，平均利率无法由任何规律决定，而传统习惯、法律规定、竞争等却可以直接或间接地对利率产生影响。参见教材P154。

【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

6、

【正确答案】 BE

【答案解析】

本题考查的是单利计息与复利计息。选项A的正确表述为，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的;选项C的正确表述为，在投资分析中，一般采用复利计息;选项D的正确表述为，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P155。

【该题针对“单利计息和复利计息”知识点进行考核】

7、

【正确答案】 CDE

【答案解析】

本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。参见教材P162。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

三、判断题

1、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是现金流量图。如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。参见教材P147。

【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是房地产投资活动共的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P149。

【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。参见教材P151。

【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】

4、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是利息与利率。平均利率是一个纯理论的概念。在现实生活中，人们面对的是市场利率而非平均利率。参见教材P154。

【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】

5、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是单利计息与复利计息。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P156。

【该题针对“单利计息和复利计息”知识点进行考核】

6、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。现值计算，如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值不一定相等。参见教材P156～157。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

7、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。参见教材P156。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

8、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。参见教材P157。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

9、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。运用公式i=(1+r/m)m-1，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。参见教材P157。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

10、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=(1+名义利率/计息周期数)计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。参见教材P157。

【该题针对“名义利率和实际利率”知识点进行考核】

11、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。参见教材P157。

【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】

12、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是复利计算。年值是指连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。参见教材P158。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

13、

【正确答案】 错

【答案解析】

本题考查的是复利计算。等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，两者之积为1。参见教材P159。

【该题针对“复利计算”知识点进行考核】

14、

【正确答案】 对

【答案解析】

本题考查的是复利系数的应用。次贷危机的原因相当复杂，并不单单是一个住房价格下跌的因素。参见教材P168。

【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

四、计算题

1、

【正确答案】 (1)抵押贷款额P=100×50%=50万元;

月贷款利率i=12%/12=1%;

月还款额为：A= P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]= 50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=5505.43元;

(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元

(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为

Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

代入数据，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元。

【答案解析】

【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 第一步：计算出贷款总额

P=120×7800×(1-30%)=65.52(万元)

第二步：计算出商业贷款的总额

P1=65.52-20=45.52(万元)

第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。

【答案解析】

【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。

【答案解析】

【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

4、

【正确答案】 (1)已知P=8000万元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8;

(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(万元);

(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(万元)

该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

【答案解析】

【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

5、

【正确答案】 (1)月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%;

购买住房最高额=最高贷款额/70%

=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)12×20]/70%=34.9(万元)(套用“等额序列支付的现值计算公式”)

(2)月利率=9%/12=0.75%，套用“等额序列支付的现值计算公式”

按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-1/(1+0.5%)180]=207381.15

按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-1/(1+0.75%)180]=172538.47

则为保持原月偿还额不变，第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68(元)

(3)若不提前偿还贷款，设需要偿还的年限为n

207381.15=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)12n]

则n=24.5年

延长期=24.5-15=9.5(年)

【答案解析】

【该题针对“复利系数的应用”知识点进行考核】

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