2019年房地产估价师理论与方法备考习题(5)

多项选择题

1.关于评估带租约房地产的说法，错误的有(　)。

A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

E.合同租金不变，市场租金涨跌，承租人权益价值不变

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项 A 应该无影响。无租约限制，则无合同租金;选项 B 应该评估出租人的权益价格;选项 C，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的;选项 E 承租人的权益价值就是市场租金与其合同租金差异的现值。参见教材P106。

2.下列说法中，正确的有(　)。

A.原始价值始终不变

B.账面价值随着时间的流逝而不断减少

C.市场价值随着时间的流逝而波动

D.公允价值随着时间的流逝而波动

E.公允价值与原始价值直接相关

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价。公允价值与原始价值可能相关也可能不相关。参见教材 P106～107。

3.某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 10 年，年利率为 5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有()

A.该房地产的实际价格等于名义价格

B.该房地产的名义价格为 50 万元

C.该房地产的实际价格为 50 万元

D.该房地产的实际价格高于 50 万元

E.该房地产不存在名义价格

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格和实际价格都是 50 万。参见教材 P113

4.影响房地产价格的社会因素，主要有(　)

A.国际政治状况

B.社会治安程度

C.房地产投资

D.房地产投机

E.城市化

『正确答案』BDE

『答案解析』本题考查的是社会治安状况。选项 A 国际政治安定属于国际因素，选项 C 房地产投资属于经济因素。参见教材 P147～148。

5.开征房产税对房地产市场产生的影响包括(　)。

A.抑制房地产投机

B.减少房地产净收益，导致房地产价格下降

C.增加房地产持有成本

D.卖方市场下，房产税可以向买方转嫁

E.开征房产税，导致房地产价格上升

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是税收制度政策。保有税是无法转嫁的;开征保有环节税，会增加持有成本，抑制投资和投机，导致房地产价格下跌。参见教材 P139。

判断题

1.某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠 5%的折扣，则该种情况下，名义价格

等于实际价格。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。参见教材 P114。

2.某房地产市场中，期房价格高于同地段现房价格，因而期房价格高于现房价格。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。同等品质情况下，期房价格低于现房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。参见教材 P115。

3.第一次拍卖的保留价就是评估价，也就是市场价值。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值。参见教材 P116。

4.甲、乙两块土地，甲地块的容积率为 1.6，土地单价为 3000 元/m 2 ，乙地块的容积率为1.8，土地单价为 3500 元/m 2 。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=3000/1.6=1875 元/m 2 ，楼面地价=3500/1.8=1944.44 元/m 2 。参见教材 P112。)。

5.实际上，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是物价。实际上，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。参见教材 P146。

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