2020年房地产估价师《理论与方法》专项练习(6)

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判断题

1、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。(　)

2、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。(　)

3、在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。(　)

4、投资回收是指所投入的资金的回收，即保本。(　)

5、若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。(　)

6、直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。(　)

7、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。(　)

8、某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。(　)

9、资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。(　)

10、在净收益每年不变且收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。(　)

参考答案：

1、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P257。

2、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。前半部分是对的，后半部分正确的应当是：其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租型房地产没有销售收入。参见教材P254。

3、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。参见教材P260。

4、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P261。

5、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是直接资本化法。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参见教材P267。

6、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是直接资本化法。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。参见教材P267。

7、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是直接资本化法。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P268。

8、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数=房地产价格/有效毛收入;房地产价格=10×10=100(万元);资本化率=房地产未来第一年净收益/房地产价格=(10-2.5)/100=7.5%。参见教材P268。

9、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是直接资本化法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。参见教材P269。

10、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是直接资本化法。在净收益每年不变，且收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R=Y(1+Y)n/(1+Y)n-1。参见教材P270。

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